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Le rapport intégral de Daniel Labaronne, sur la faisabilité de la mise en place d’un ordre des diagnostiqueurs, est téléchargeable dans notre Docuthèque. Sa lecture éclaire les récentes déclarations du ministre du Logement : organisation d’Assises du diagnostic immobilier, création d’une fédération nationale des diagnostiqueurs immobiliers… En effet, le député recommande de mener une réforme structurelle d’ampleur « conçue et portée par les professionnels eux-mêmes ». D’où l’essentialité des Assises.
État des lieux du diagnostic immobilier
Le rapport de Daniel Labaronne contient 4 grands chapitres :
- Constats sur les fragilités du diagnostic immobilier.
- Manque de structuration du secteur du diagnostic immobilier.
- Création d’un ordre professionnel et alternatives envisageables.
- Recommandations du rapporteur.
Chacune de ces sections comporte des sous-sections. Il y a également 10 annexes avec, entre autres, la situation dans d’autres États-membres de l’Union européenne ou encore des exemples d’ordres professionnels. Nous détaillerons surtout les 9 recommandations du député. Auparavant, nous en avions seulement eu un aperçu.
Organisation d’assises du diagnostic immobilier
Les Assises du diagnostic immobilier, annoncées « vers avril 2026 », par M. Jeanbrun, en début de semaine, répondront à 4 grands objectifs.
D’abord, mobiliser les professionnels (représentants des diagnostiqueurs individuels et salariés, organismes certificateurs) autour des solutions proposées dans ce rapport. Les débats seraient coanimés par des représentants du ministère chargé du Logement (la DHUP) et des diagnostiqueurs.
Ensuite, définir un périmètre clair des discussions, excluant la formation et les méthodes de diagnostic, pour permettre une expression libre des participants et « dégager les orientations les plus largement partagées, sans risque de conflits d’intérêts ».
Puis, acter les réformes à engager, en posant les bases d’une structuration pérenne et cohérente. Enfin, associer les parlementaires en amont, notamment pour garantir la légitimité démocratique du processus et faciliter les évolutions nécessaires.
La recommandation n°1 du rapport est d’organiser des Assises nationales « le plus tôt possible en 2026 en réunissant l’ensemble des acteurs de la filière ». Sa mise en œuvre reposera sur la DHUP et les fédérations. L’évènement permettra de choisir un modèle de gouvernance adapté.
Fédération nationale des diagnostiqueurs
Le député de la 2e circonscription d’Indre-et-Loire envisage 4 modèles de gouvernance, à étudier aux Assises :
- la création d’un ordre professionnel des diagnostiqueurs,
- le rattachement à un ordre existant,
- la mise en place d’un quasi-ordre,
- un renforcement de la réglementation.
Il analyse les avantages et risques de chaque scénario, que nous ne détaillerons pas aujourd’hui. En tout cas, il plébiscite le « quasi-ordre » sous la forme d’une Fédération nationale des diagnostiqueurs. Elle s’organiserait autour de ces organes :
- Assemblée fédérale regroupant les représentants élus des diagnostiqueurs : vote le code de déontologie et le budget.
- Conseil national disciplinaire avec composition mixte (diagnostiqueurs, magistrats…) : statue sur les manquements déontologiques et prononce des sanctions.
- Comité d’éthique et de déontologie : émet des avis, veille à la cohérence nationale.
- Commission d’appel : facultatif, organe qui permet un règlement du contentieux avant un recours direct au juge administratif.
- Financement autonome : cotisation obligatoire fixée par décret ou taxe affectée sur chaque DPE transmis à l’ADEME.
- Adhésion obligatoire, prévue par la loi.
- Gouvernance ouverte : présence de personnalités extérieures pour éviter l’entre-soi.
- Tutelle d’État : ministère de la Transition écologique ou du Logement (DHUP). « Cette solution pourrait inclure le COFRAC dans la gouvernance ».
Les organismes certificateurs n’auraient aucune voix décisionnaire. Ils présenteraient, en conseil d’administration, le bilan annuel de leurs activités. La création d’une fédération nationale agréée serait inscrite dans le code de la construction et de l’habitation.
Cependant « si les professionnels ne réussissent pas à s’organiser entre eux, l’État devra intervenir pour mettre en place un dispositif fiable, indépendant et pleinement opérationnel, par voie législative ou réglementaire ». Telle est la recommandation n°2.
Système de contrôle et régime de sanctions
La recommandation n°3 est de confier à la structure, choisie par les professionnels, la supervision et l’harmonisation du régime disciplinaire des diagnostiqueurs. Le député précise qu’il ne s’agit pas d’ajouter de nouvelles règles, mais d’améliorer celles existantes.
Par exemple, l’idée des KPI ADEME doit être conservée, mais sans laisser une marge d’interprétation trop large aux organismes de certification. Les contrôles sur ouvrage (CSO) pourraient être inopinés, directement sur le terrain.
Le but est d’établir un code disciplinaire, simple et rigoureux, avec des sanctions plus dissuasives, plus cohérentes et plus applicables. Ce dispositif « mettrait fin aux disparités entre organismes de certification et garantirait une application homogène des règles ».
Régime de responsabilité des donneurs d’ordre
Au-delà de la régulation des diagnostiqueurs, « il apparaît essentiel de responsabiliser les donneurs d’ordre – agents immobiliers, notaires, propriétaires, ou toute autre personne sollicitant un diagnostic – lorsque leurs pratiques peuvent inciter ou faciliter des comportements irréguliers. » C’est la recommandation n°4.
Son objectif est de mettre fin aux pressions commerciales, délais contraints, etc. Concrètement, cette responsabilité du DO pourrait se traduire par :
- des sanctions proportionnées en cas de complicité ou de négligence avérée,
- un mécanisme de signalement aux OC ou à la structure choisie,
- des contrôles aléatoires ciblant les transactions immobilières à risque (forte pression commerciale, volume élevé de diagnostics, anomalies répétées).
Cela créerait « un écosystème plus équilibré, plus transparent et plus dissuasif ». Au ministre de la Ville et du Logement de mettre en œuvre ce nouveau régime.
Préserver l’indépendance et la traçabilité des DPE
Le député soutient le masquage de l’étiquette du DPE et l’historique des modifications apportées au diagnostic. Il propose de mettre en place un système pour identifier :
- les modifications a posteriori apportées à un diagnostic existant,
- la motivation de ces modifications (travaux, correction d’erreur…),
- le suivi des diagnostics successifs réalisés sur un même bien.
Sa recommandation n°5, à savoir mettre en place un dispositif de traçabilité des DPE pour un même bien, est donc plus ou moins déjà actée.
Garantir une séparation stricte entre OF et OC
La 6e recommandation avait été diffusée à la remise du rapport, puis reprise par Henry Buzy-Cazaux. Elle consiste à « garantir une séparation stricte entre organismes de certification (OC) et organismes de formation (OF) afin d’éviter tout conflit d’intérêts et de garantir l’impartialité des évaluations. Si la réglementation l’impose déjà, cette exigence n’est pas pleinement respectée dans les faits ». Il propose plusieurs mesures :
- Une cartographie publique des liens capitalistiques et contractuels entre OF et OC.
- Un contrôle renforcé du COFRAC, avec des évaluations aléatoires et contradictoires, sur les conditions d’accréditation et les pratiques d’audit.
- L’introduction de critères de transparence et d’éthique professionnelle, imposant aux OC accrédités d’établir une déclaration annuelle d’indépendance.
- La publication d’indicateurs de performance et de conformité relatifs aux activités des OC, afin de permettre un suivi par la DHUP et l’ADEME.
- Des sanctions graduées – avertissement, suspension ou retrait d’accréditation – en cas de manquement avéré aux règles d’indépendance et de neutralité.
Il confie cette révision du système de certification à la DHUP et au COFRAC.
Plateforme publique de signalements et de plaintes
La 7e recommandation, gérée par la structure choisie par les diagnostiqueurs, sera de créer une plateforme publique de signalements et de plaintes liés aux diagnostics immobiliers. Elle sera accessible à l’ADEME et à la DGCCRF. Ce portail unique et public aura 6 fonctions.
- Centraliser l’ensemble des signalements (manquements, fraudes…) observés par les particuliers, les professionnels ou les autorités.
- Orienter automatiquement les alertes vers des entités compétentes (structure professionnelle choisie, DGCCRF, ADEME, OC).
- Identifier plus rapidement les comportements à risque, en croisant les données de la plateforme avec les KPI de l’Observatoire DPE-Audit.
- Déclencher des contrôles ciblés et proportionnés.
- Garantir la traçabilité du traitement des signalements.
- Fournir un outil d’observation statistique, pour analyser les tendances, repérer les pratiques récurrentes et orienter les actions de régulation ou de formation.
Cette plateforme renforcerait la transparence et la confiance du public, aurait un effet dissuasif et valoriserait les diagnostiqueurs respectueux des règles déontologiques.
Créer l’Expert en diagnostic immobilier certifié
La 8e recommandation est de créer la dénomination Expert en diagnostic immobilier. Elle avait été révélée lors de la transmission du rapport. Beaucoup d’entre vous se demandaient alors à quoi elle servirait. En réalité, il faut la mettre en relation avec la création d’une formation initiale post-bac, telle qu’étudiée par Henry Buzy-Cazaux.
Ce titre offrirait une « traduction visible et juridiquement reconnue des compétences des diagnostiqueurs ». Il permettrait de :
- valoriser la compétence technique et l’expertise des pros certifiés ;
- mettre en avant des pratiques encadrées et contrôlées ;
- restaurer la confiance des consommateurs, pouvoirs publics… ;
- affirmer l’identité professionnelle et la légitimité d’une filière structurée et reconnue.
Daniel Labaronne confie au ministère du Logement la création de cette dénomination EDIC.
Innovations technologiques et outils numériques
Enfin, la 9e recommandation, que le ministère du Logement mettrait en œuvre, est de s’intéresser aux innovations technologiques et aux outils numériques pour évaluer « leur pertinence et leur intégration dans le travail des diagnostiqueurs ». Selon le député, ils pourraient améliorer la fiabilité du DPE.
Il cite notamment deux innovations développées par le CSTB, en collaboration avec l’École des Mines. La première permet de mesurer la performance réelle d’un bâtiment entre 24 et 48 heures, en testant son comportement thermique dans des conditions contrôlées.
La seconde réside dans la création d’une base de données nationale regroupant l’ensemble des informations publiques disponibles sur les bâtiments, couplée à un moteur de simulation exploitant l’IA. Elle permet de recalculer et de fiabiliser le DPE en intégrant les données existantes et en comblant certaines lacunes, grâce à des corrélations avec les bâtiments équivalents. En lisant ces lignes, on pense au projet SEREINE, à la BDNB, à l’ONB+…
Conditions de réussite de la réforme
Le succès de la mise en œuvre de cette réforme dépend de plusieurs facteurs essentiels. D’abord, l’adhésion des acteurs de la filière est la condition indispensable. Elle doit y voir une valorisation de ses compétences, non une contrainte supplémentaire. Cela implique un dialogue nourri et une réelle concertation.
Ensuite, la crédibilité du dispositif dépend d’une instance autonome, transparente et « protégée de toute influence excessive des organismes de formation et de certification ». Il faut la garantir dès sa création avec :
- l’adoption d’une charte déontologique ;
- la définition claire des modalités de désignation de ses membres, des règles de fonctionnement et des conditions de financement ;
- une représentation équilibrée de la diversité des structures (petites entreprises, cabinets de taille intermédiaires, grands groupes).
En outre, la réforme doit être compatible avec le cadre juridique européen. Ceci implique de respecter la libre circulation des travailleurs au sein de l’Union européenne. De plus, l’UE tend à privilégier des structures intermédiaires plutôt que des ordres professionnels. Il faudra inclure les partenaires européens dans cette transition, avec « des dispositifs de formation communs ».
Finalement, nous n’avons repris qu’une toute petite partie de ce travail de 89 pages. Cependant, nous aurons l’occasion d’y revenir, puisque cette réforme ne fait que débuter. Quoi qu’il en soit, au printemps 2026, lors des Assises, les diagnostiqueurs auront la responsabilité de décider de leur avenir.
Depuis plusieurs années, les diagnostiqueurs immobiliers travaillent dans un univers où la technique, la réglementation et la responsabilité personnelle s’entrecroisent en permanence. Nous ne demandons pas que l’on simplifie le métier au point de le vider de sa rigueur. Mais nous posons une question simple : à force d’accumuler les textes, les obligations et les guides d’interprétation, qui peut encore dire clairement ce que doit faire un diagnostiqueur, dans quel cadre, avec quelles marges, et dans quelles limites ?
Il existe aujourd’hui une abondance de textes, souvent bien intentionnés, mais parfois en contradiction sur le fond, ou flous dans leur application. L’arrêté DPE logement du 31 mars 2021, les guides DHUP, les méthodes 3CL, les fiches Cerema, les normes, le décret audit énergétique, les logiciels validés par le CSTB mais parfois désynchronisés des réalités de terrain… Le corpus est dense, mouvant, et souvent difficilement lisible pour ceux qui n’ont pas le nez dans les rapports tous les jours. Le problème n’est pas l’absence de cadre. Le problème, c’est que le terrain ne rentre pas dans le cadre aussi simplement qu’on le pense depuis un bureau ministériel.
Un bâtiment construit en 1955, avec des combles partiellement aménagés, une chaudière changée deux fois mais sans facture, des vitrages hétérogènes, une ventilation bricolée et un accès sous-sol impraticable : voilà notre quotidien. Et dans ce contexte, nous sommes censés produire un rapport rigoureux, opposable, parfaitement conforme aux méthodes, tout en devinant les valeurs d’isolation, en interprétant des ponts thermiques invisibles, et en justifiant chaque ligne dans un formulaire XML.
Les guides nous disent ce qu’il faut faire dans l’idéal. Mais le réel est toujours imparfait : données manquantes, murs non accessibles, incohérences entre documents, matériel non identifié. Et c’est au diagnostiqueur de prendre position, de trancher, de justifier, d’assumer. Quand les textes disent “la donnée doit être justifiée”, très bien. Mais que fait-on lorsqu’aucun justificatif n’existe ? Que fait-on lorsqu’aucune norme ne couvre un cas hybride ? Ou pire : quand deux textes différents suggèrent deux lectures opposées ? Nous ne demandons pas une dispense de rigueur. Nous demandons une reconnaissance des limites du cadre, et une réforme de fond qui parte non pas des textes, mais du terrain.
Il faut avoir l’honnêteté de dire que la normalisation actuelle cherche à tout maîtriser, mais ne parvient plus à suivre la diversité du bâti. On cherche à imposer une précision mathématique dans un environnement hétérogène, bâti sur 100 ans, avec des rénovations successives et souvent non documentées. Ce n’est pas une critique idéologique. C’est une observation technique.
Ce que nous appelons aujourd’hui, c’est un assainissement des références techniques : une clarification des textes, une meilleure hiérarchisation entre arrêtés, normes, recommandations, et guides. Une cartographie claire de ce qui est obligatoire, facultatif, interprétable. Et surtout, un retour de la confiance dans la compétence de celui qui est sur place. Le diagnostiqueur ne cherche pas à contourner les règles. Il cherche à faire correctement son travail dans un environnement qu’on complexifie sans arrêt.
Réformer la filière, ce n’est pas ajouter un étage à l’édifice. C’est accepter de revoir la base. Celle qui part du terrain. Sinon, on continuera à produire des textes brillants, mais déconnectés, que les professionnels finiront par appliquer mécaniquement… ou contourner, faute de mieux.
Ce n’est pas un relâchement que nous demandons. C’est un ajustement. Un alignement entre la norme et la réalité. Et une voix pour ceux qui manipulent chaque jour des outils, des données, des murs froids et des logements silencieux. Pas des documents Word.
Coup de gueule avant de partir d’un diagnostiqueur depuis 2007
un ramassis de conneries qui amènera la création de groupe de diagnostic immobilier avec certification d’entreprise et la fin des professionnels provenant des métiers du bâtiment avec des compétences de base sur le bâtiment.
A qui les places dans le nouvel ordre payé par les diagnostiqueurs?
Il suffit de voir à qui sert les ordres. Il suffit de voir le fonctionnement de l’ordre des médecins qui n’est pas au service des médecins.
Vos futurs bacs + X sans connaissance du bâtiment, de son histoire « expert en diagnostic immobilier ». Le monde des experts comme à la télé.
Bon la colère est passée et mon chien veut faire sa promenade.
Pour ma part, j’abandonne ce monde de fou dirigé par des corrompus.
Le délire des modifications du contenu Dpe, les étiquettes qui changent:
L’électricité c’est nucléaire donc c’est caca, on multiplie pour obtenir l’étiquette finale par 2.3 puis par 1.9 puis on attend la suite comme un feuilleton.
Le gaz et le fioul, c’est caca, on remplace donc l’étiquette énergétique par l’étiquette gaz à effet de serre et comme par miracle le D passe en E ou F! Un audit énergétique en vue.
Je ne mets pas les dates de mise en place de ces mesures cela serait trop long.
Justement, il propose de créer plutôt un « quasi-ordre » plutôt qu’un ordre avec des représentants élus par les diagnostiqueurs eux-mêmes.
La question de la certification d’entreprise n’est pas abordée du tout dans le rapport.
Cela dit, nous comprenons votre colère et ce sentiment de vivre dans un monde de fous.
Pourquoi pas, tout ça sera centralisé à Paris et comme tout le monde le sait Paris est très représentatif de la France…
Je suis diagnostiqueur depuis 2009, je viens du bâtiment. Mon fils travaille avec moi et après des études de « maitre d’œuvre » et de droit est venu travailler avec moi. Je lui apporte mes expériences et lui ses connaissances, notre métier doit puiser dans les deux parcours…..