Le mesurage est un acte technique, non une analyse juridique

Rédigé par Maître Damien Jost, avocat au barreau de Paris, membre du cabinet GERFAUT et expert reconnu du contentieux lié au diagnostic immobilier. Vous pouvez retrouver ses publications sur Substack.

L’actualité judiciaire démontre que le mesurage s’est largement banalisé, alors que mesurer un lot n’a absolument rien d’évident (et ce, bien que la Loi Carrez soufflera bientôt sa 30^e bougie).

Il ne sera pas question, ici, des difficultés techniques pouvant se présenter à l’opérateur (vérandas devenues loggias, cave aménagée type « souplex », etc.).

Le mesureur peut aussi se trouver confronté – le plus souvent, hélas, à son insu – à de vraies questions juridiques, qui sont autant de pièges potentiels pour lui.

Faut-il exiger de lui qu’il sache se muer en juriste occasionnel ? La réponse ne peut être que négative. Rappelons que les prestations juridiques ne peuvent émaner que des professionnels du droit (conseil amical : apprentis juristes s’abstenir ☺).

Premier exemple. Mesurage d’un local commercial au rez-de-chaussée. L’opérateur n’a reçu de son donneur d’ordre – une agence immobilière – d’autres informations que l’adresse du bien, outre une description sommaire du local concerné.

Sur place, l’opérateur accède à un vaste local (ancienne boutique semble-t-il, dans un quartier désormais huppé de la Ville de BORDEAUX).

Surface totale (apparemment privative) = 160 m². Restitution des clés et du rapport (ou « certificat ») de mesurage à l’agence, puis plus aucune nouvelle de personne.

Quelques mois plus tard, passage d’un homme vêtu de gris pour remise d’un acte : assignation à comparaître devant le tribunal. Motif : « erreur » de mesurage (un nouveau métré a ramené la surface du local à… 100 m² !).

Après plusieurs années de procédure, deux condamnations successives (tribunal puis cour d’appel), coup de théâtre : mesureur finalement mis hors de cause (Cass. civ. 3^e, 18 sept. 2013 : n° 12-24.077 – litige géré par le cabinet JOST-JURIDIAG).

Explication : le mesureur n’est pas un juriste. Il n’avait donc aucun moyen de deviner que l’espace accessible incluait une partie de l’immeuble voisin (et ce, parce qu’une cloison séparative avait été abattue, peu avant son passage).

C’est donc à tort que la cour d’appel l’avait jugé fautif, pour n’avoir pas analysé le règlement de copropriété, voire le plan cadastral. La délimitation du lot ne fait pas partie de la mission du mesureur, tout comme l’analyse juridique du lot (qui suppose une qualification, un accès aux actes antérieurs, et beaucoup de flair…).

C’est également à tort que les parties à la vente (acquéreur et vendeur) firent le choix de s’attaquer au mesureur, en épargnant agent négociateur et notaire.

En effet, n’appartenait-il pas à ces professionnels – qui avaient accès à tous les actes antérieurs et connaissaient nécessairement l’objet de la vente – de s’assurer que ce qui avait été mesuré correspondait bien à l’objet de la vente ?

Deuxième exemple (Cass. civ. 3^e, 5 mars 2026 : n° 23-13.288).

Mesurage de deux lots comprenant chacun un appartement, outre divers locaux annexes (chambre de service, anciens sanitaires communs, cave).

Pour l’un de ces lots, dénommé « lot n° 10 » (appartement au 3^e étage + divers locaux), l’opérateur annonce une surface « Carrez » de 60 m².

Dans son rapport, l’opérateur a précisé que seul l’appartement a été pris en compte (ni la cave ni les autres locaux, tous d’une surface inférieure à 8 m²).

Aussi, l’acte de vente énonce, laconiquement, que la surface du lot n° 10 = 60 m².

À l’issue de la vente, nouveau mesurage de cet appartement. Résultat = 52 m².

L’acquéreur assigne le vendeur, qui se retourne contre l’opérateur (et lui seul).

Expertise judiciaire, suivie d’un long procès (au total, presque 9 années).

L’opérateur a été finalement condamné, mais seulement pour un « delta » d’1 m².

Explication : l’opérateur est parvenu à « gommer » presque totalement l’erreur de métré, en rappelant au juge que le lot n° 10 est, en quelque sorte, un « lot groupé » (= incluant un appartement + divers locaux).

C’est donc « par erreur » – telle fut sa formule devant le juge – qu’il n’a comptabilisé que l’appartement pour le lot 10.

Le mesureur a ainsi pu se raccrocher aux branches, grâce à une subtilité textuelle découverte in extremis au cours du procès (mais qu’il lui était probablement difficile d’appréhender lors du mesurage, faute de compétence juridique).

Défense très « notariale », qui n’a pas empêché le juge de retenir la responsabilité du mesureur (mais « seulement » parce que celui-ci s’est trompé d’un seul m²).

Petit rappel : le mesurage relève, aux yeux de la jurisprudence, d’une obligation de résultat. Toute erreur, même inférieure aux fameux « 5 % », peut donc, à tout le moins en théorie, engager la responsabilité du mesureur (sans qu’il y ait là un quelconque revirement de jurisprudence).

Reste que l’on peut se demander pourquoi le notaire chargé de la vente fut ici épargné ; il est à espérer qu’un rééquilibrage des responsabilités adviendra.

En effet, c’est bien évidemment l’acte de vente qui, de façon objective, a déclenché le procès, par son manque de clarté, voire l’ambiguïté de ses termes (rappelons que la Loi Carrez vise la surface déclarée à l’acte de vente, non celle figurant au rapport de mesurage, quand bien même celui-ci serait intitulé « certificat »).

Au vu de l’acte notarié, l’acquéreur a cru que l’appartement du 3^e étage disposait, à lui seul, d’une surface de 60 m².

Cette méprise est tout à fait compréhensible : plutôt que d’expliquer ce qui fait la particularité du lot n° 10, l’acte notarié renvoie au mesurage annexé à celui-ci (ce qui revient implicitement à dire « appartement = 60 m² »).

Or, du propre aveu du mesureur, ce mesurage était erroné, puisque seul l’appartement fut pris en compte par lui au titre de la Loi Carrez. A tort.

N’appartenait-il donc pas au notaire – qui était ici le mieux placé pour connaître l’objet de la vente (sachant qu’un « lot groupé » est, de facto, un piège pour qui n’a pas le savoir notarial) – de signaler, dans l’acte de vente, que le mesurage énonçait par erreur que la surface de 60 m² était celle du seul appartement ?

Si l’acte avait clairement présenté la situation, n’est-il pas hautement improbable que l’acquéreur aurait attaqué le vendeur ? (Ce qui aurait, peut-être, évité au mesureur de se trouver à son tour embarqué dans le procès, et de déclarer un sinistre, plombant ainsi sa fiche « sinistralité pour l’année X »…).

‼‼ Conseil pratique

Insérer systématiquement dans vos rapports un message rappelant que :

• le mesurage n’est pas une analyse juridique mais seulement « une prestation topographique sans incidence foncière» (Cass. civ. 3^e, 21 juin 2006 : n° 04-20.660),
• et que, par voie de conséquence, il appartient au juriste chargé de la vente de s’assurer que l’objet du mesurage coïncide effectivement avec l’objet de la vente.