Le flou artistique du DPE à l’immeuble mixte

Un député s’est récemment fait l’écho des difficultés des vendeurs d’immeubles à usage mixte concernant le DPE et l’audit énergétique. Cette situation peut aussi poser des problèmes aux professionnels qui réalisent des DPE et des audits avant vente. Avec la généralisation des DPE collectifs, des audits et des projets de plan pluriannuel de travaux (PPPT), les questions des donneurs d’ordre risquent de se multiplier.

DPE et audit des immeubles

M. Vincent Ledoux, député de la 10^e circonscription du Nord, s’intéresse beaucoup au DPE et à l’audit énergétique ces temps-ci. Le mois dernier, il dénonçait le comportement consistant à retirer le chauffage pour échapper à l’audit. Le 4 juin 2024, il demandait au ministre de la Transition énergétique de clarifier les obligations de DPE et d’audit énergétique des vendeurs d’immeubles mixtes. Cet éclaircissement doit permettre de « mieux assurer la sécurité juridique de ces ventes».

Dans sa question n°18398, M. Ledoux fait quelques raccourcis. Il prétend que « les diagnostiqueurs ne sont pas à même de réaliser un DPE sur la globalité du bâtiment ». Il ne précise pas, dans ce paragraphe, l’usage de l’immeuble. En réalité, c’est souvent le notaire qui réclame un DPE par appartement. Le diagnostiqueur, certifié avec mention si besoin, peut réaliser le DPE à l’échelle de l’immeuble. Néanmoins, le député soulève de vrais problèmes concernant les bâtiments accueillant des locaux aux usages différents.

Sécurité juridique des ventes d’immeubles mixtes

En effet, le vendeur doit fournir un DPE portant sur la totalité du bien immobilier vendu (maison individuelle, appartement, immeuble ou local tertaire). Comment faire, dans un immeuble mixte pour respecter l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation ? Il faut nécessairement un DPE 3CL pour la partie « logements » et un DPE sur factures pour la partie « tertiaire », donc deux DPE. Ceci entre effectivement en contradiction avec les obligations réglementaires des vendeurs d’immeubles.

Quid de l’audit énergétique pour un bâtiment mixte en monopropriété, classé DPE F ou G ? A priori, il ne vaut que pour la partie habitation du bâtiment, même s’il n’y a aucune jurisprudence dans ce domaine. Bref, les propriétaires d’immeubles ne savent plus quelles sont leurs obligations. En prime, dans 6 mois, les audits énergétiques s’appliqueront aussi aux immeubles en monopropriété classés DPE E. Les diagnostics de performance énergétique collectifs vont également se généraliser.

Audits, DPE collectifs et PPT en 2025

Depuis janvier 2024, tous les bâtiments d’habitation collectifs en monopropriété, dont le permis de construire a été déposé avant janvier 2013 (date d’entrée en vigueur de la RT2012), sont soumis au DPE à l’immeuble. Il faut donc déjà un DPE collectif hors vente. Mais personne ne semble vraiment se soucier de savoir si l’obligation est respectée. Dès janvier 2025, le DPE collectif s’appliquera aussi aux copropriétés comportant 50 à 200 lots.

En 2025 également, le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), qui s’appuie sur un DPE collectif, sera obligatoire s’il y a au maximum 50 lots « à usage de logements, de bureaux ou de commerces ». D’ailleurs, le PPPT ou, s’il a été adopté, le PPT, fait partie des informations à transmettre à l’acquéreur d’un lot ou d’une fraction de lot pour tout « immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation » en copropriété.

Harmonisation des méthodes de calcul du DPE

Les céphalées des propriétaires et des diagnostiqueurs pourraient s’intensifier avec ces évolutions réglementaires. Qu’ils ne comptent pas trop sur la réponse du ministère de la Transition écologique pour s’extraire de ce bourbier. En effet, tant qu’il n’y aura pas d’harmonisation entre le DPE 3CL et le DPE tertiaire, nous ne seront pas tirés d’affaire.

Depuis 3 ans, le Gouvernement concentre ses efforts sur la fiabilisation du DPE dans le résidentiel. Il relègue donc le DPE tertiaire au second plan. Espérons que le nouveau guide DPE à destination des diagnostiqueurs, à paraître prochainement, abordera le sujet des immeubles mixtes. Ce serait déjà un moyen de mieux renseigner les propriétaires.