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Rédigé par Maître Damien Jost, avocat au barreau de Paris, membre du cabinet Gerfaut et expert reconnu du contentieux lié au diagnostic immobilier.
Quelques sinistres nous révèlent les avantages d’un rapport lisible (donc simplifié), y compris pour le lecteur un peu inattentif (ou centré sur d’autres préoccupations que le diag : réseaux sociaux, actualité sportive, etc.).
Pour l’opérateur, il s’agit d’un vrai challenge : écrire clair, alors que tous les domaines abordés par lui impliquent, la plupart du temps, un langage obscur, souvent inaccessible au non spécialiste (ajoutons que, de surcroît, le temps réservé à la lecture du rapport de diag est généralement assez faible).
Ce constat n’a rien de nouveau. La norme amiante NF X 46-020 prévoit (depuis longtemps) que les conclusions du rapport « doivent pouvoir être comprises par toute personne non spécialiste et en particulier par le donneur d’ordre ».
Qu’en est-il dans les faits ?
Deux cas réels pourront nous éclairer, qui concernent tous deux la mérule.
Premier cas : opérateur victorieux. Voici comment le tribunal a résumé les faits :
Après la vente, l’acquéreur, constatant des « craquements au niveau du manteau de la cheminée » (manteau composé de bois), missionne un autre diagnostiqueur, qui découvre une présence (massive) de mérule. Expertise judiciaire, procès.
L’expert judiciaire critique l’opérateur pour n’avoir pas préconisé d’investigations complémentaires, mais aussi n’avoir pas émis de réserves.
Fort heureusement, le tribunal (TGI ROUEN, 24 nov. 2015 : RG 15/3328 – litige géré par le cabinet JOST-JURIDIAG) ne partagera pas du tout cette analyse :
Pour le juge, le message inséré par l’opérateur, dans chacun de ses rapports, était suffisamment clair pour permettre à un « acheteur normalement diligent » de comprendre, sans ambiguïté aucune, qu’il y avait risque. Imparable.
Détail remarquable : le juge a considéré qu’il était indifférent que l’opérateur n’ait pas identifié de façon formelle la mérule (défaut d’identification ≠ faute).
L’essentiel = avoir su dire clairement qu’il y avait présence d’un champignon « de type mérule » et qu’il y avait donc lieu de « revérifier » la situation, et ce, dans le cadre d’une nouvelle mission (avec prélèvement + analyse).
Le choix des mots, comme la simplicité des phrases, ont donc ici payé (n’en déplaise à l’expert judiciaire qui considérait qu’il n’y avait pas assez de réserves, oubliant d’ailleurs que cette question ne concerne pas l’expertise judiciaire, pour être purement juridique).
Deuxième cas : opérateur condamné à presque 300.000 € d’indemnités au profit de l’acquéreur (soit le plafond de l’assurance). Comment cela est-il possible ?
Vente précédée d’un diag parasitaire « hors norme » (en réalité, un examen XXL, puisque rapport > 15 pages !). Voici l’intitulé du rapport (qui semble démontrer, en lui-même, que la présence fongique ne faisait, dès le départ, guère de doute pour l’opérateur 🙁) :
Conclusions du rapport (aussi longues que peu claires) :
8 – CONCLUSIONS
Compte tenu des désordres relevés lors de nos investigations, notre hypothèse est qu’il y a lieu de procéder au titre des mesures conservatoires à certaines interventions urgentes et d’envisager l’ensemble des travaux permettant d’assurer l’étanchéité parfaite du ou des ouvrages ainsi que l’éradication des composantes bois suspectés d’avoir été en contact avec des spores de champignons lignivores tels que nous les avons identifiés lors de nos investigations.
Le résultat de nos recherches y compris les contrôles visuels, photographiques et documentaires effectués par nos soins, permet de conclure à :
- la nécessité d’assurer les réparations les plus urgentes afin d’endiguer les infiltrations destructrices; d’éradiquer les pièces les plus endommagées par la pourriture cubique, de réaliser les traitements appropriés pour éviter la réapparition de champignons ainsi identifiés dans notre étude, éliminer impérativement les sources d’humidité et ventiler les lieux pour assécher et stopper tout développement possible.
- Tous ces éléments confirment que l’échantillon relevé possède les caractéristiques de :
Coniophora puteana.
Le jour de nos contrôles et investigations et analyses il n’a pas été révélé la présence de champignons lignivores de la famille du MERULE.
Explications : l’opérateur n’a pratiqué qu’un seul prélèvement. Sur la base de celui-ci, le rapport énonce pourtant, de façon (apparemment) catégorique, « il n’a pas été révélé la présence de champignons lignivores de la famille du mérule ».
Condamnation de l’opérateur, assez logique ; motifs du jugement :
Cependant, au regard des taux d’humidité relevés et des pathologies remarquées, cette affirmation est présomptueuse, car l’environnement qu’il décrit est très favorable à la mérule.
La prudence aurait été de conseiller des investigations complémentaires avec sondages destructifs et/ou l’intervention d’un expert certifié en pathologies des bois.
L’on ne s’étendra pas, ici, sur le fait qu’un seul prélèvement se révélait évidemment hasardeux, au regard de la présence de « coniophora puteana » (attention au vocabulaire employé ! Qui parle encore latin en 2026 ? Probablement personne, ou presque, à tout le moins sur TikTok 🙂), d’une humidité anormale, mais aussi de la taille et de l’état du bâtiment (un château délabré).
Au-delà du nombre insuffisant de prélèvements, le juge (TJ NEVERS, 19 nov. 2025 : RG 17/00394) a critiqué la conclusion finale du rapport (ici une formule standardisée, et donc piégeuse, du type « il n’a pas été repéré »), alors que le devoir de conseil aurait dû conduire l’opérateur à nuancer et donc à « prescrire des investigations complémentaires […] pour obtenir des résultats probants » :
Tentons donc de reformuler la conclusion en fonction de la vision du juge :
Opérateurs soucieux de sécurité, à vos plumes ! (Vos avocats préférés se tiennent évidemment à votre disposition pour vous aider à rédiger plus « safe »).
La clarté n’est pas seulement une question de style, c’est une protection juridique. Ce rappel de Maître Jost sur la nécessité d’un langage accessible est essentiel pour tous les diagnostiqueurs.