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Ce titre n’est pas de nous, mais d’un petit propriétaire bailleur qui loue un appartement rénové énergétiquement. Il considère qu’à quelques jours de l’interdiction de location des passoires thermiques, les annonces sans DPE constituent « une potentielle tromperie des candidats locataires et une concurrence déloyale pour les bailleurs en règle ». Or, cette pratique interdite reste répandue sur les plateformes immobilières.
Annonces sans DPE fin 2024
C’est l’histoire d’un propriétaire qui, après avoir réalisé de coûteux travaux de rénovation énergétique, veut remettre son appartement en location. Pour vérifier les loyers, il consulte les annonces immobilières à Paris. Il établit alors, captures d’écran et calculs à l’appui, qu’entre le 27 novembre et le 3 décembre 2024, le DPE manque à l’appel sur :
- SeLoger : 57 % de biens « non soumis au DPE » ;
- LogicImmo : 55 % d’annonces avec la mention « non soumis au DPE » ;
- FigaroImmobilier : 42 % affichent la mention « DPE non communiqués » ;
- Leboncoin : 7 000 annonces avec un DPE vierge, dont 2200 soumises par des professionnels de la transaction immobilière…
Au 18 décembre 2024 (hier), il y avait plus d’1 annonce sur 2 sans DPE sur SeLoger (54 %) et LogicImmo (53 %). Malgré l’absence de statistiques d’ensemble, il suffit de parcourir les sites PAP, paruvendu.fr et avendrealouer.fr pour constater un phénomène national. La région Île-de-France, où il y a beaucoup de passoires thermiques, reste la plus concernée.
Mention du DPE et décence énergétique
Le problème n’est certes pas nouveau. En 2019, la DGCCRF constatait un taux d’anomalie situé entre 58 % et 65 %. En 2022, la députée Annaïg Le Meur, devenue présidente du Conseil national de l’habitat (CNH), proposait d’obliger les sites d’annonces à refuser toute annonce immobilière sans DPE.
Cependant, l’application de la loi Climat Résilience rend ces manquements encore plus graves, pour le propriétaire qui fait l’effort de rénover sa passoire thermique et pour le locataire privé d’une information essentielle sur la décence du logement. L’absence de DPE peut désormais être un moyen de contourner l’obligation de décence énergétique.
En prime, SeLoger met un indicateur « loyer plus haut/plus bas que la moyenne du quartier ». Les logements sans DPE ont souvent un loyer plus bas. Cela incite le locataire à choisir un bien sans connaître son niveau de performance énergétique, plutôt qu’un appartement rénové. Il serait pourtant plus logique de valoriser les logements conformes aux normes.
DPE et mentions mensongères
Un bien peut être « non soumis au DPE » en application de l’article R.126-15 du code de la construction et de l’habitation (CCH). Tel est le cas, notamment, en l’absence de système de chauffage. Par conséquent, certains propriétaires retirent le chauffage pour échapper au DPE. Mais ils rendent ainsi le bien aussi indécent qu’un logement classé G en 2025. D’ailleurs, dans le dernier Guide du Logement décent, l’absence de chauffage est l’une des causes de non-décence les plus fréquentes. En général, il y a très peu de logements non soumis au DPE en location longue durée.
Quant à la mention « DPE non communiqué », elle est absurde. Il suffit de se référer à l’article L.126-33 du CCH. Toutes les annonces relatives à la vente ou à la location d’un bien immobilier, « y compris celles diffusées sur une plateforme numérique », doivent contenir le classement DPE. Enfin, depuis janvier 2023, date de l’instauration du critère de décence énergétique (450 kWh/m²/an), le « DPE vierge » est interdit en dehors du parc tertiaire.
Dans ce contexte, la sanction prévue est une amende administrative… au minimum. Le 23 juillet 2024, la Cour d’appel de Montpellier avait condamné deux agences immobilières à verser 5 000 € de dommages et intérêts à une concurrente (RG n°22/0556). Il y avait manquement à la réglementation en vigueur et acte de concurrence déloyale. En effet, les sociétés condamnées avaient mis en ligne une annonce avec la mention « DPE en cours ».
Réactions des plateformes immobilières
Interrogé, le groupe Digital Classifieds France (SeLoger) répond. « Le fait que le DPE n’est pas renseigné pourrait être dû au fait que le propriétaire ne l’avait pas au moment de la diffusion de l’annonce ». Face à la contestation de cette réponse, la société, qui refuse de retirer l’annonce de sa plateforme, précise : « SeLoger met à disposition des annonceurs la rubrique DPE. Si ces derniers ne le renseignent pas, ils pourront avoir une pénalité sur le non-respect de la loi ».
En revanche, Leboncoin accepte de supprimer les annonces illicites. C’est déjà ça. Toutefois, d’abord, un annonceur peut republier une annonce précédemment supprimée. Ensuite, il faut qu’un utilisateur suffisamment informé signale l’annonce pour provoquer sa suppression. Or, la quantité d’annonces sans DPE laisse croire à une situation normale. Enfin, une annonce reste parfois en ligne très peu de temps, notamment en zone tendue.
La société PAP (De Particulier à Particulier) fait part de sa volonté d’accompagner les annonceurs dans le respect des obligations légales. Puis, elle se justifie. « Beaucoup d’entre eux sont actuellement en cours de réalisation de leur diagnostic, ce qui peut expliquer l’absence temporaire de cette donnée dans certaines annonces ». Nous avons vu précédemment qu’aucun DPE en cours n’est admissible légalement. Au moins, l’entreprise dit aussi réfléchir à la mise en place d’un critère de filtrage basé sur la classe DPE.
Responsabilité des plateformes en ligne
Depuis le 17 février 2024, le règlement sur les services numériques (DSA) encadre les activités de toutes les plateformes en ligne. Le principe est assez clair : « Afin d’atteindre l’objectif consistant à garantir un environnement en ligne sûr, prévisible et fiable, il convient […] que la notion de contenu illicite corresponde de manière générale aux règles en vigueur dans l’environnement hors ligne. » Les plateformes ont donc cette responsabilité.
Cette législation les oblige à adapter leurs interfaces pour empêcher la saisie d’informations illégales et à supprimer les contenus illicites. Dans le cas contraire, elles s’exposent théoriquement à des sanctions importantes pour leur chiffre d’affaires. Certes, la plateforme ne peut pas forcément vérifier si le bien est non soumis au DPE. En revanche, elle pourrait exclure les options illégales comme « DPE vierge » ou « DPE non communiqué ».
Cela contribuerait à mettre fin à des fraudes pénalisantes pour les bailleurs qui respectent leurs obligations. En attendant, nous remercions M. Grataloup de nous avoir contactés en nous fournissant des preuves pour étayer ses observations. Nous lui souhaitons, comme à tout propriétaire qui se conforme à la réglementation, de trouver rapidement un locataire.
Et pour l’ERP ? il est, lui aussi, obligatoire dès la publication de l’annonce… Mais pour le moment il n’apparait JAMAIS nulle part
Justement, cet article renvoie à un texte antérieur d’octobre 2022 (le lien est dans le texte) où nous nous demandions, dans le dernier paragraphe : « Le même phénomène pourrait-il être observé avec l’ERP ? ». C’était juste avant l’entrée en vigueur de sa mention obligatoire dans les annonces. Mea culpa, nous nous sommes trop focalisés sur le DPE pour surveiller sa présence, mais vous confirmez donc nos craintes…
Le DPE n’a pas pu être réalisé, car il n’y a pas de système de chauffage il y a juste indiqué sur le diagnostic, non soumis au DPE, en raison, justement de la catégorie f, que le gouvernement.fr mentionne.
Alors comment faire ???
Site du gouvernement :
Article R134-1 (abrogé)Version en vigueur du 01 janvier 2016 au 01 juillet 2021
Abrogé par Décret n°2021-872 du 30 juin 2021 – art. 1 (V)
Modifié par Décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 – art. 9
La présente section s’applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à l’exception des catégories suivantes :
a) Les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation égale ou inférieure à deux ans ;
b) Les bâtiments indépendants dont la surface de plancher au sens de l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme est inférieure à 50 mètres carrés ;
c) Les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l’habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine produit une faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques ;
d) Les bâtiments servant de lieux de culte ;
e) Les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en application du code du patrimoine ;
f) Les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ;
g) Les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.
En ce qui me concerne, je fais parti de la catégorie f, par conséquent il n’est pas soumis au DPE. Je l’ai acheté dans la même configuration il y’a 4 ans par acte notarié. Je n’ai pas retiré de radiateurs !!! C’est pas très juste ce que vous dites, les propriétaires qui arrachent les radiateurs !!! J’ai acheté cet appartement dans la même configuration il y a 4 ans, et ce n’est pas un logement indécent, il n’y a aucune anomalie technique sur ce logement, qui est situé dans le Sud en front de Mer, une résidence très bien entretenue, il faut arrêter de tout bloquer dans les transactions. Et lorsqu’on s’y rend en Hiver, on allume un peu un radiateur mobile pour nous chauffer, lorsque le thermomètre affiche 16 °. A noter, que d’autres appartements dans cette résidence ont un chauffage fixe par le biais de radiateurs électriques et sont classés en C, presque en B. Alors, je ne vois pas en quoi cette résidence plutôt prisée est indécente !!!
Pour ma part, je vais faire appel à un avocat dans la semaine. J’ai une perte de chance avérée de pouvoir vendre mon appartement, et un préjudice à près de 100 000 €
Si votre logement n’est pas soumis au DPE en l’absence de système de chauffage,, vous pouvez mettre une annonce immobilière sans DPE avec la mention « non soumis au DPE ». Cela ne vous empêche pas de le vendre. Votre seule obligation est d’en informer l’acquéreur. En revanche, ce dernier peut hésiter à l’acheter pour plusieurs raisons : les banques tiennent compte du DPE pour les prêts, il peut avoir un projet de location, etc.
En effet, un logement sans chauffage est considéré comme indécent à la location, sauf s’il s’agit de la résidence principale du loueur est qu’elle est louée au maximum 4 mois par an. Ce dernier point montre qu’un logement qui n’est occupé, par exemple, que pendant l’été ou de manière très épisodique, n’est pas indécent en l’absence de chauffage. Dans ce cas, le DPE n’a pas à être fourni. Dans tous les cas, la notion d’indécence ne s’applique qu’aux locations immobilières. Elle ne concerne pas les ventes.
Quand vous écrivez : « C’est pas très juste ce que vous dites, les propriétaires qui arrachent les radiateurs !!! », sachez que vous n’êtes pas tous les propriétaires. Nous avons écrit « certains propriétaires », car il serait absurde de généraliser. Je peux vous assurer qu’il y a des propriétaires qui enlèvent les radiateurs exprès. Bien entendu, il y a aussi des logements qui n’ont jamais été chauffés, notamment parce qu’il s’agit de logements qui sont utilisés à titre de résidence secondaire depuis très longtemps.