Le contexte actuel est inédit sur le marché locatif privé parisien. D’un côté, l’obligation de rénovation énergétique se durcit. Elle s’appliquera aux logements classés DPE G dans 5 mois et 8 jours. De l’autre, les Jeux olympiques et paralympiques 2024 débutent et Airbnb, partenaire officiel des JOP 2024, veut contribuer aux retombées économiques de l’événement. L’ADIL 75 juge donc le moment opportun pour publier l’Étude sur le congé du bailleur à Paris : évolutions et caractéristiques en période pré JO.
Réalisation de l’étude 2024 de l’ADIL de Paris
L’Agence Départementale d’Information sur le Logement de Paris avait déjà mené une Étude sur le congé du bailleur en 2022. Elle constatait alors que les ménages concernés :
- se composaient surtout d’une personne seule aux revenus modestes,
- étaient installés depuis longtemps dans le même logement.
Ces ménages rencontreraient donc des difficultés à se reloger. En effet, le parc social n’est pas une option dans la capitale à cause des délais d’attribution très longs. De plus près d’un congé sur cinq était invalide en raison des conditions de forme.
L’ADIL de Paris a donc voulu savoir comment la situation avait évolué. Où en sommes-nous pendant la période pré-JO et avant l’interdiction de louer certaines passoires thermiques ? Pour le savoir, l’étude analyse les congés reçus entre septembre 2023 et avril 2024. Cette période coïncide avec une crainte de l’explosion des congés bailleurs.
L’Agence rappelle aussi qu’après son étude précédente, qui révélait que 24 % des congés bailleurs ne respectaient pas les règles de forme, le Conseil de Paris a agi. Il a lancé une ligne téléphonique pour faciliter et élargir l’examen juridique des congés bailleurs. L’étude de 2024 contient un focus sur cette ligne dédiée, mise en place le 15 janvier dernier.
Congés reçus entre septembre 2023 et avril 2024
Entre le 30 septembre 2023 et le 30 avril 2024, il y a eu 2 000 consultations relatives au congé du bailleur à Paris, avec un pic en mars 2024. Ce mois-là, 345 ménages se sont renseignés sur cette question. Or la délivrance d’un congé à cette période, pour les baux meublés, permet précisément de libérer le logement à partir de juin 2024, juste avant les Jeux olympiques.
Le motif du congé bailleur était :
- vente du bien : 51 % ;
- reprise du bien : 35 % ;
- motif légitime et sérieux : 10 % ;
- motif absent ou illégal : 4 %.
Depuis février 2024, le motif « congé pour reprise » augmente. C’est justement l’un des plus litigieux pour deux raisons. Primo, « le motif de la reprise doit respecter des critères stricts ». Secundo, « il est impossible de vérifier la véracité de la reprise avant le départ du locataire ».
Les locataires qui soupçonnaient un lien entre le congé du bailleur et les JO ont davantage reçu un congé pour reprise. En général, les bénéficiaires indiqués étaient soit les descendants du propriétaire bailleur, soit le bailleur lui-même.
Conditions de fond et profil des ménages
Durant cette période, 28 % des congés ne respectaient pas les conditions de forme, soit une augmentation de 9 points par rapport à 2022. Parmi les ménages ayant consulté l’ADIL dans le cadre du congé du bailleur, on recense :
- 84 % de locataires ;
- 12 % de propriétaires bailleurs.
Majoritairement, ces derniers appelaient pour avoir des renseignements sur le congé pour reprise. Les locataires étaient plus jeunes qu’en 2022. Il y avait 55 % de moins de 50 ans, contre 34 % auparavant. 63 % avaient un emploi dont 50 % en tant que salariés du secteur public. 20 % des ménages étaient retraités contre 30 % en 2022.
DPE et intention derrière le congé
Globalement, les locataires ayant reçu un congé de leur bailleur vivaient dans les logements de petite taille. Ils étaient 47 % à occuper un studio, 38 % un deux pièces. Cette répartition est très différente de celle observée en 2022. À cette date, les studios ne représentaient que 12 % des logements concernés.
L’ADIL 75 en déduit que l’intention derrière le congé n’est peut-être plus la même. En effet, les petites surfaces ont les plus mauvaises classes DPE. Certes, les seuils ont évolué, mais l’arrêté du 25 mars 2024 n’est entré en vigueur qu’au 1er juillet 2024, alors que l’étude s’arrêtait au 30 avril 2024.
Effet JO & DPE et locations meublées
Elle révèle aussi une augmentation de la proportion de locations meublées. Elle passe de 29 % à 43 % entre septembre 2023 et avril 2024. Ce phénomène pourrait avoir un lien avec les JO de l’été 2024, « étant donné la période de préavis […] et une facilité accrue à passer au statut de location saisonnière pour louer un meublé par rapport à un logement vide ».
En moyenne, les locataires avaient emménagé dans les logements depuis 10 ans et pour la moitié d’entre eux, après 2018. C’est également une nouveauté par rapport à 2022 où, en moyenne, les locataires occupaient le bien depuis 18,2 ans. « De nouveau, ces différences pourraient s’expliquer par des tendances conjecturelles : l’approche des JO 2024 et le contexte de rénovation énergétique de plus en plus contraignant. »
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