Gîte et diagnostic immobilier : que dit la loi ?

Une qualification juridique un peu floue

La notion de gîte n’est en effet pas directement appréhendée par le droit.

L’article L.324-1-1 du Code du tourisme classe ces établissements parmi les « meublés de tourisme ». Ils sont définis comme les « villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».

Mais qu’en est-il des diagnostics immobiliers à fournir avant de vendre ou louer un gîte ?

Maître Niderprim apporte une réponse claire : « un gîte obéit aux mêmes règles que celle de toute vente d’un immeuble à usage d’habitation en matière de diagnostics techniques obligatoires. La vente d’un gîte doit être précédée de la réalisation de l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires listés à l’article L. 271-4 du CCH ».

Pas de DPE tertiaire pour les gîtes

Maître Lucas nous rappelle que « la réalisation d’un DPE tertiaire n’est requise que pour la vente :

• d’un bâtiment d’une surface supérieure à 250 m² occupé par les services d’une collectivité publique ou d’un établissement public, qui accueille un établissement recevant du public (ERP) de la 1^èreà la 4^ème catégorie (article R.126-18 du CCH), d’un bâtiment à usage principal de bureau, d’administration ou d’enseignement

• d’un bâtiment à occupation continue (par exemple des hôpitaux, des hôtels, des internats, des maisons de retraite, etc.)

• d’un autre bâtiment non mentionné dans les deux précédents cas, toujours sans usage d’habitation (théâtres, salles de sport, restauration, commerces individuels, etc.).

Force est de constater que le gîte ne rentre dans aucune des catégories susmentionnées. Car l’usage de l’immeuble est bien l’habitation ».

Dépendances aménagées en gîtes : quelle prise en compte par le diagnostiqueur ?

La question se pose régulièrement dans les zones rurales où certaines dépendances, parfois aménagées et exploitées comme « gîtes », n’ont pourtant fait l’objet d’aucune régularisation administrative.

En principe, les bâtiments indépendants de moins de 50 m² sont exclus du champ du DPE. Mais la difficulté apparaît lorsque ces annexes ont été transformées en pièces habitables chauffées. En théorie, leur usage pourrait justifier leur intégration dans le calcul de la surface de référence.

Toutefois, lorsque cet aménagement a été réalisé sans autorisation d’urbanisme et que l’activité de meublé touristique n’a pas été déclarée, le diagnostiqueur peut légitimement retenir la qualification administrative du bien plutôt que son usage de fait.

En l’absence de permis de construire ou de justificatif de changement de destination, il lui est donc possible de considérer ces locaux comme de simples dépendances. Et de les exclure du DPE, à condition de sécuriser sa position par des échanges écrits avec son client confirmant cette situation. Une approche prudente qui permet de limiter le risque de mise en cause ultérieure.

Mise en location d’un meublé touristique

On le sait, la location d’un meublé de tourisme doit en principe être déclarée en mairie, sauf si le logement est la résidence principale du propriétaire.

De plus, une autorisation de changement d’usage peut être exigée dans certaines villes. Notamment les grandes villes de plus de 50.000 habitants où le marché immobilier est tendu, et les communes où les loyers sont élevés ou avec beaucoup de résidences secondaires (souvent des villes touristiques). Ainsi qu’à Paris, Marseille et Lyon.

Et comme l’indique Maître Niderprim : « Cela ne devrait donc pas concerner un grand nombre de gîtes ruraux. Mais principalement la location de gîtes citadins (qui est moins commune). En tout état de cause, il convient de vérifier sur le site de la mairie si la commune dans laquelle la location du gîte est entreprise impose une autorisation de changement d’usage. Cela est nécessaire même si le précédent propriétaire avait obtenu l’autorisation, car celle-ci reste personnelle et donc non transmissible ».

Rappelons que le propriétaire doit fournir un DPE pour obtenir une autorisation de changement d’usage, avec une classe énergétique entre A et E jusqu’au 31 décembre 2033, puis entre A et D à partir du 1^er janvier 2034. Dès cette date, tous les meublés de tourisme devront également être classés entre A et D pour être considérés comme décents.

Ainsi, un acheteur souhaitant exploiter un gîte doit vérifier dès maintenant les obligations liées au DPE. Et prévoir des travaux pour atteindre au minimum la classe D d’ici 2034.

Gîte de plus de quinze personnes ? Attention à la réglementation ERP

Dès lors qu’un gîte peut accueillir quinze personnes, il est susceptible d’être qualifié d’ERP de 5^ème catégorie de type PE.

Cela implique, pour Maître Niderprim, que le propriétaire ou l’exploitant du gîte respecte la règlementation en matière de sécurité incendie et d’accessibilité handicapé.