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Rédigé par Smeralda Marzano.
La profession de diagnostiqueur immobilier est aujourd’hui confrontée à une dérive préoccupante : la multiplication de dispositifs de contrôle généralisés, présentés comme des outils de lutte contre la fraude, mais dont la proportionnalité et l’efficacité juridique interrogent sérieusement.
Lors d’échanges récents organisés par la DHUP, plusieurs propositions ont été évoquées, parmi lesquelles l’obligation de produire des photographies horodatées et géolocalisées — notamment du compteur électrique — avant, pendant et après chaque intervention, afin de prouver la présence du diagnostiqueur sur site.
Les diagnostiqueurs immobiliers exercent une profession strictement réglementée. Ils sont soumis à un régime de certification, à une assurance obligatoire, à des audits réguliers, à des contrôles documentaires et à des sanctions administratives. Leurs rapports engagent pleinement leur responsabilité civile, pénale et disciplinaire. En cas de fraude caractérisée, les juridictions compétentes, les organismes certificateurs et la DGCCRF disposent déjà de l’ensemble des moyens juridiques nécessaires pour enquêter et sanctionner. Ces contrôles existent donc déjà.
Lorsqu’ils sont jugés insuffisants ou inefficaces, la réponse ne peut consister à empiler indéfiniment de nouvelles contraintes techniques. À défaut, l’ajout successif de mesures sans amélioration démontrée n’a juridiquement ni sens ni efficacité. Dès lors, l’instauration de mesures de traçabilité systématiques, appliquées indistinctement à l’ensemble des professionnels, soulève une question essentielle de proportionnalité, principe fondamental du droit administratif et du droit européen.
Rien ne démontre que ces dispositifs permettront de cibler efficacement les comportements frauduleux. À l’inverse, ils risquent de pénaliser principalement les professionnels respectueux des règles, sans empêcher les pratiques organisées de contournement.
Après la feuille de consentement, l’identifiant fiscal obligatoire et l’empilement de justificatifs, la profession bascule progressivement vers un régime de surveillance permanente, sans évaluation d’impact sérieuse ni justification juridique suffisante.
Il existe pourtant des alternatives proportionnées et efficaces. Le contrôle pourrait s’appuyer sur le commanditaire lui-même ou sur son représentant, par la signature d’une fiche de synthèse de mission attestant de la réalisation effective de la visite. Une solution simple, gratuite, sans coût pour le contribuable, et fondée sur une responsabilité partagée. Pourquoi, dans ce système, le poids des obligations pèserait-il toujours exclusivement sur les épaules du diagnostiqueur ?
« On est soit certifiés, avec des documents juridiquement opposables. Soit on ne l’est pas. Entre les deux, le droit ne connaît pas la suspicion permanente.
Être certifié n’est pas un jeu d’essai. C’est un engagement juridique qui appelle la confiance. »
Merci pour cette article !
Sans compter que le numéro fiscal du bien aurait été utile pour pouvoir contrôler l’envoi de DPE frauduleux, mais finalement à quoi sert-il ?
Je m’explique : on se plaint que certains propriétaires peu scrupuleux font refaire des DPE mal classés par des opérateurs peu scrupuleux.
Dans ce cas un même invariant fiscal sera utilisé pour deux DPE réalisés avec un même numéro fiscal, mais des résultats différents et cela pourrait déclencher l’alerte IA.
Evidemment, il faudrait un blocage à l’envoi de DPE à l’ADEME s’il ne comporte pas le numério fiscal et ça ce n’est pas près de se produire.
Et c’est bien dommage, parce que si on ne tient pas compte des grandes manoeuvre sur le bussiness des DPE collectifs, c’est là que réside la fraude.
Sut l’aspect refaire des DPE sois diant de complaisance ….je dis non …on peut refaire un DPE (mçme d’un confrere) car un parametre a été oublié ou mal intégré …et ces corrections peuvent favoriser le classement …mais en aucun cas frauduleux ….et on n’a pas besoin de se justifier de cette amélioration ..
Bravo !
Il devient urgent de remettre l’église au centre du village et, en clair, de faire en sorte que le commanditaire (propriétaire) s’implique un peu dans le processus d’élaboration des diagnostics.
A près tout c’est « sa » vente … pas celle du diagnostiqueur !
S’il s’en moque, imaginez à quel point c’est aussi vrai le diagnostiqueur !
Alors, oui, une fiche de synthèse de mission comme celle proposée par ONEDI permettra de matérialiser le degré d’implication du propriétaire, les obstacles qu’il dresse devant le diagnostiqueur pour l’empêcher d’informer l’acquéreur, etc …
Et il est hors de question que le diagnostiqueur conserve la responsabilité des manquements du propriétaire.
il est clair qu’avec cette folie de contrôle exagéré. La profession va être en crise. Personnellement je ne repasserai pas mais Certification j’arrête en 2030 fini pour moi mon fils voulait reprendre quand il a vu tout ce qui nous est tombé dessus, il ne veut plus ! .
Beaucoup des solutions de traçabilité proposées aujourd’hui, répondent surtout à des problèmes internes rencontrés par certains grands acteurs. Plutôt que de régler ces difficultés en interne, ils cherchent à généraliser leurs outils de contrôle à toute la profession.
Or la majorité des Diagnostiqueurs indépendants travaillent correctement et ne sont pas concernés par ces dérives. Imposer ces dispositifs à tous n’améliore en rien la qualité, ni la fiabilité des données d’entrée du DPE.
En espérant que la DHUP ne soit pas naïve au point de se laisser convaincre par ces démarches abusives, sans intérêt collectif !
Tous ces articles et prises de positions sont les bienvenus, mais il semble que personne ne soit en mesure de défendre notre profession. Toutes ces contraintes nous sont imposées, sans concertations avec les diagnostiqueurs, et nos soit-disant représentants que sont les syndicats professionnels de la profession ne font rien d’utile et d’efficace. Cet empilement de contraintes ne fait que rendre le travail plus difficile, plus pénible et n’amène en rien une amélioration de la fiabilité du DPE, lequel est de toute façon entaché d’erreur en lien avec le moteur de calcul retenu et des nombreuse inconnues et approximations que nous devons intégrer. Il est facile d’accuser les diagnostiqueurs de mal faire leur travail, mais bien souvent nous ne disposons d’aucune information fiable sur la construction du bâtiment et ces personnes qui « réfléchissent » à la façon de fiabiliser le calcul du DPE seraient bien inspirées d’aller sur le terrain pour faire elles-même des DPE.
Très bon rappel de bon sens.
Les diagnostiqueurs sont déjà parmi les professionnels les plus contrôlés du bâtiment : ajouter une traçabilité permanente ne ciblera pas les fraudeurs, mais alourdira surtout le quotidien des acteurs sérieux. La confiance et des contrôles proportionnés seront toujours plus efficaces qu’une surveillance généralisée.
Ok, je te la raconte comme une histoire vraie, simple, parlante, que n’importe quel particulier peut comprendre.
L’histoire du DPE
Un jour, un client m’appelle.
Il vient d’acheter une maison. Sur l’annonce et chez le notaire, tout était clair : DPE classé D. Correct. Rassurant. Achetable sans trop d’inquiétude.
Mais après l’achat, un doute s’installe.
Les factures sont élevées. Le confort n’est pas au rendez-vous. Et surtout, quelque chose ne colle pas.
Il me demande donc de refaire le DPE, juste pour comprendre.
Je visite la maison.
Et là, très vite, un détail saute aux yeux. Puis deux. Puis plusieurs.
La maison compte 5 salles de bain.
Dans les locaux techniques, je vois trois ballons d’eau chaude de 250 litres, bien visibles, bien raccordés, impossibles à rater.
Je reprends alors l’ancien DPE.
Et je tombe sur l’explication.
👉 Un seul ballon de 150 litres avait été déclaré.
Pas une installation capable d’alimenter une maison de 300 m2 avec cinq salles de bain.
Je refais le DPE, en toute transparence, avec les données réelles du logement.
Résultat : la maison n’est pas D.
Elle est F.
Deux lettres d’écart.
Mais en réalité, des milliers d’euros de différence, des travaux non anticipés, une décision d’achat prise sur une base fausse.
Alors une question s’impose naturellement :
➡️ Comment peut-on “oublier” trois ballons de 250 litres parfaitement visibles ?
Erreur ?
Négligence ?
Ou complaisance ?
Je ne tranche pas.
Mais ce que je sais, c’est que ce cas n’est pas isolé.
Dans certains secteurs, les mêmes diagnostiqueurs travaillent toujours avec les mêmes intermédiaires.
Et quand un DPE est trop “serré”, il ne passe pas.
Quand il est plus “souple”, tout le monde est content… sauf l’acheteur.
Moi, j’ai fait un choix.
Je travaille pour les particuliers, pour les notaires, pour les acteurs vraiment impartiaux.
Je préfère perdre un partenariat que perdre ma crédibilité.
Parce qu’un DPE, ce n’est pas une faveur.
C’est un engagement.
Et derrière une lettre mal placée, il y a souvent une famille qui paie la note.