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Faut-il décaler l’obligation de projet de PPT ?

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Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) concernerait environ 400 000 copropriétés d’ici 2025. Cette obligation inquiète un nombre grandissant de syndics de copropriétés et de députés. En effet, d’abord, il n’y a pas assez de professionnels qualifiés pour les réaliser. Ensuite, l’absence de modèle et de contrôle des rapports fournis préoccupe les copropriétaires. De plus, la démarche est assez onéreuse. Enfin, l’absence de sanction incite à s’en dispenser. Pourtant, la copropriété s’expose à de réels risques sans ce PPPT.

400 000 COPROPRIÉTÉS SOUMISES AU PPPT

Dans sa question n°4395, M. Stéphane Viry écrit que « la France comptait en 2022 pas moins de 526 063 copropriétés, dont environ 400 000 ont plus de 15 ans ». L’article 171 de la loi Climat Résilience soumet ces dernières à un projet de plan pluriannuel de travaux. À compter de janvier 2025, cette obligation, qui s’applique déjà aux copropriétés de 51 à 200 lots ou plus, s’étend à celles 50 lots ou moins.

En mars 2023, d’après le rapport annuel de l’Anah, 89 % des 541 903 copros immatriculées au registre des copropriétés, comptaient moins de 50 lots principaux. En prime, le PPPT obligatoire concerne aussi les immeubles à vocation partielle d’habitation. Il suffit que les travaux aient été réceptionnés depuis plus de 15 ans. Autrement dit, la demande va être de plus en plus importante, mais encore faut-il trouver un professionnel qualifié.

MANQUE DE PROFESSIONNELS FORMÉS AU PPPT

C’est le premier problème auquel peuvent être confrontés les syndics de copropriété. D’ailleurs, nous avons reçu des mails de diagnostiqueurs à ce sujet. Certains valident la formation DTG/PPT avant de s’apercevoir qu’ils n’ont pas le diplôme exigé pour assurer ces missions. 

D’autres, malgré plus de 20 ans d’expérience du diagnostic, une certification DPE mention et, par exemple, une formation de conducteur de travaux du bâtiment et du génie civil, ne répondent pas aux exigences du décret n°2022-663 du 25 avril 2022. En effet, il faut nécessairement un bac + 3 dans le domaine des techniques du bâtiment.

De plus, la complexité du document oblige souvent à faire intervenir plusieurs prestataires : un diagnostiqueur ou un thermicien, un architecte ou un bureau d’études, etc. Dans certains territoires, c’est compliqué. Ainsi, d’après le député des Vosges (1re circonscription), « dans la région Grand Est, moins d’une dizaine d’acteurs sont en mesure de réaliser ces études ».

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INQUIÉTUDES SUR LE CONTENU DES PPPT

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 indique ce que doit contenir le projet de plan pluriannuel de travaux. L’analyse du bâti permet de lister les travaux à envisager pour la conservation du bâtiment et la sécurité des occupants. Le DPE collectif permet d’anticiper et d’organiser les travaux d’amélioration de la performance énergétique, etc.

Néanmoins, il n’y a pas de modèle officiel pour le rapport, ni de contrôle particulier. M. Eric Pauget, député des Alpes-Maritimes (7e circonscription) soulevait ce problème dans sa question n°14260. « Il n’existe aucune autorité de contrôle des plans établis alors que l’expérience a montré que de grosses différences peuvent exister entre deux plans établis sur le même immeuble ».

D’ailleurs, l’Association des responsables de copropriétés (ARC) a dénoncé des abus par le passé. Certains impliquent des administrateurs de biens, d’autres des syndics ou encore des bureaux d’études… Des audits énergétiques sont proposés à la place du DPE collectif, des sociétés font payer un DPE individuel en plus du DPE collectif, etc.

Soit dit en passant, ces comportements ne sont pas toujours malveillants. Ne sous-estimons pas la confusion entre les acronymes. Comme il n’est question que de rénovation énergétique, les intéressés oublient que le DTG et le PPPT servent aussi à lutter contre l’insalubrité. Au fait, pour éviter les ennuis, mieux vaut se faire accompagner par Coach Copro (France Rénov’).

PAS DE SANCTION EN L’ABSENCE DE PPPT ?

Par ailleurs, des syndics et des copropriétaires doutent de la dimension obligatoire du projet de PPT en l’absence de sanction légale. Comme la démarche est fastidieuse et onéreuse (de 5 000 € à 15 000 €), autant s’en exonérer. Pourtant, la réglementation contient des dispositions pour garantir la réalisation des projets de PPT.

D’une part, l’autorité compétente en matière de sécurité et de salubrité peut réclamer la transmission du PPT adopté. Si le syndic ne le lui communique pas dans le mois, ou si le plan n’intègre pas des travaux indispensables, elle peut faire réaliser le PPPT aux frais du syndicat de copropriétaires. D’autre part, l’absence du PPT ou, à défaut, du PPPT, peut bloquer la vente d’un lot de copropriété. En effet, l’article L.721-2 du CCH l’impose avec la promesse de vente.

Report ou évolution des règles du PPPT ?

À ce jour, les doléances portent surtout sur le report du calendrier de l’interdiction de louer les passoires thermiques. Néanmoins, les demandes de report des échéances pour les PPPT vont certainement augmenter au fil des prochaines semaines. Pourtant, c’est un outil essentiel pour agir contre les copropriétés dégradées et favoriser les rénovations d’ampleur.

Il serait peut-être plus judicieux de modifier les règles du dispositif pour surmonter les obstacles actuels. Divers axes d’amélioration pourraient être étudiés : ouverture de la prestation à davantage de professionnels avec une formation renforcée, mise en place d’un modèle de rapport… Sinon, en l’état, il semble effectivement difficile de respecter le calendrier prévu.

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3 Commentaires

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  1. J
    John 12 juin 2024 - 15h46

    J’avais cru comprendre que les diagnostics faisaient l’objet d’un téléversement auprès du ministère (et en retour l’obtention d’un n° d’enregistrement) et aussi l’objet d’un contrôle à minima par le bureau d’études réalisant le PPPT.

    Dans le cas où la force publique fait réaliser le PPPT, l’A.G. (le syndicat) doit-il toujours le voter ?
    Quid de l’opposabilité du PPPT ?

    Dans la conclusion, il conviendrait aussi de mentionner la Directive (UE) 2024/1275 du Parlement européen et du Conseil du 24 avril 2024 sur la performance énergétique des bâtiments (refonte) (Texte présentant de l’intérêt pour l’EEE).

    Cordialement

    Répondre
    • Cécile, le moteur de Quotidiag 12 juin 2024 - 16h03

      Je pense que vous devez confondre avec une autre obligation. À notre connaissance et à ce jour, le seul contrôle est, comme indiqué dans l’article, celui que peut exercer l’autorité administrative compétente (le maire, le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale) en demandant au syndic de lui transmettre le PPT (le plan adopté).

      Nous avons mis les principales sources réglementaires en lien et notamment l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. On y lit entre autres : « Dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifié par l’autorité administrative, le syndic convoque l’assemblée générale, qui se prononce sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan. »

      Nous avons consacré plusieurs articles à cette directive, par exemple celui-ci : https://www.quotidiag.fr/nouvelle-dpeb-cap-sur-un-parc-decarbone/
      Cependant, il nous semble que l’obligation de PPPT instauré par la loi Climat et Résilience d’août 2021 n’est pas directement liée à la refonte de la DPEB de 2024. Bien entendu, l’un des objectifs est de réduire les émissions de gaz à effet de serre, mais c’est aussi un outil de lutte contre la dégradation des copropriétés. Le le PPPT tient compte des pathologies du bâtiment.

      Cordialement

      Répondre
  2. C
    Claude 15 juin 2024 - 9h03

    Les modèles fournis par les éditeurs sont incomplets et peu flexibles.
    Si l’on est compétant et méticuleux pour réaliser un RAAT la rédaction du PPPT est simple. Quant au chiffrage, l’expérience d’un auditeur est un plus.. Beaucoup de devis à éditer pour les AG, très peu de commande ferme.

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Article rédigé par Cécile, le moteur de Quotidiag
Diplômée de philosophie, ex-bibliothécaire, prête-plume et rédactrice web, salariée et indépendante. Écrit quotidiennement des textes sur les diagnostics immobiliers depuis 2016.

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