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Et si le diagnostiqueur était présent lors du contrat ?

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Un député alerte sur les risques liés aux ventes immobilières entre particuliers, sans la présence d’un professionnel. Mais pourquoi ne pas imposer plutôt la présence du diagnostiqueur, à la signature du contrat, pour toutes les transactions ?

Hausse des transactions immobilières entre particuliers

Dans sa question n°753, M. Sacha Houlié, député REN (Renaissance), attire l’attention du ministre du Logement sur un phénomène qu’il juge inquiétant. En effet, le recours accru aux plateformes et aux réseaux sociaux pour vendre ou acheter un bien aurait des conséquences négatives, entre autres :

  • manquement au devoir d’information,
  • situations d’insolvabilité,
  • augmentation des vices cachés

Il plaide donc pour un meilleur encadrement des transactions immobilières entre particuliers. La question a fait l’objet d’un changement d’attributaire, car la formation du contrat de vente est encadrée par le Code civil (articles 1582, 1593 et 1589).

Réponse du ministère de la Justice

Le ministre de la Justice répond qu’un vendeur est obligé d’informer l’acquéreur, avec ou sans l’assistance d’un professionnel. D’ailleurs, « depuis la fin des années 1990, les diagnostics immobiliers se sont multipliés pour assurer une information fiable et complète de l’acheteur ».

Toutefois, « l’augmentation du contentieux […] a été mise en exergue par le notariat à l’occasion du 118e congrès des notaires, au cours duquel il a été défendu que la présence d’un professionnel du droit, au stade de la formation du contrat, serait un gage de sécurité juridique et d’anticipation des contentieux. »

Le ministre précise que toutes les mesures destinées à sécuriser la vente seront étudiées lors de l’examen de l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux. Actuellement, ce texte ne prévoit pas d’inclure un professionnel du droit au stade de la formation du contrat, ni un diagnostiqueur lors de la signature. Et pourtant…

absence du diagnostiqueur lors du contrat

Les particuliers, les professionnels de l’immobilier, les députés et les sénateurs, n’ont peut-être jamais autant prêté attention aux diagnostics obligatoires. On pourrait s’en réjouir, sauf que les principaux concernés ne possèdent pas toujours l’expertise technique requise.

Les agents immobiliers sont extrêmement compétents dans leur domaine (l’immobilier). En revanche, on ne peut pas en dire autant du bâtiment. Quand ils confondent un 30 mA avec un groupe de rock, il est permis de s’interroger. Pour certaines agences immobilières, c’est le notaire qui permet aux acquéreurs de prendre connaissance des diagnostics. D’accord, mais que dire, par exemple, d’un notaire qui s’inquiète de la sécurité d’une installation électrique en triphasé ? Ou qui est prêt à « renouveler » des diagnostics sans visite pour ne pas bloquer une vente ?

Par ailleurs, les notaires délèguent fréquemment la rédaction des compromis et des actes, à un rédacteur ou à un sous-traitant. Le recours au copier-coller, à partir d’actes précédents notamment, est alors une solution de facilité plébiscitée. Malheureusement, la jurisprudence prouve que cette faute n’est pas rare. De toute façon, même s’il y a d’excellents professionnels du droit, ils n’ont généralement pas suivi de formation aux diagnostics.

Donner au diagnostiqueur la place qu’il mérite

Au bout du compte, la présence d’un diagnostiqueur, à la signature du contrat de vente, serait positive pour tous les acteurs de la transaction. Ainsi, l’acquéreur ou l’occupant est informé précisément des diagnostics et des risques associés en matière de santé et de sécurité. Quant aux professionnels de l’immobilier et du droit, ils peuvent s’appuyer sur l’expertise d’un spécialiste des diagnostics techniques.

L’agent immobilier a la place qui lui revient, à savoir être l’intermédiaire entre le vendeur et l’acquéreur, accompagner la transaction immobilière, et répondre à son devoir de conseil. Le notaire est toujours au service de la sécurité juridique des actes. Enfin, le diagnostiqueur fournit une information précise sur des aspects essentiels du bâtiment.

Cette solution pourrait réduire les procès et contentieux liés à la mécompréhension des diagnostics opposables. Elle permettrait aussi au diagnostiqueur d’assumer pleinement le rôle qui lui revient, celui d’ange gardien de la transaction. Il pourrait renseigner clairement l’acquéreur et aider le vendeur à répondre à sa double obligation : l’information et la garantie des vices cachés.

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11 Commentaires

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  1. X
    Xavier 15 mars 2023 - 15h56

    Ah oui, quel diagnostiqueur devrait être présent? Qui peut le mieux expliquer les rapports que le rédacteur des rapports.
    Aux vue de ce que je vois régulièrement réalisés par des pseudo-diagnostiqueurs, je ne prendrai jamais le risque d’expliquer le travail d’un confrère vide de contenu.
    Mais ça pourrait être cocasse, de voir certains se decomposer à la première question du notaire ou de l’acquéreur.
    Il va y avoir bcp de diagnostiqueurs qui vont devoir s’inscrire à des cours de théâtre et d’improvisation….
    Ah beudebeu…. euh…

    Répondre
    • Cécile, le moteur de Quotidiag 15 mars 2023 - 16h01

      Le diagnostiqueur qui a rédigé les rapports est effectivement le plus apte à les expliquer. C’est ainsi que nous imaginions la situation. Ce serait plutôt la prolongation de la mission (avec une rémunération incluant cette prestation, bien évidemment).

      Répondre
      • C
        Claude 15 mars 2023 - 16h26

        Je valide complètement.

        Répondre
  2. I
    Irène - Entre2portes 15 mars 2023 - 18h54

    Je doute que les contentieux soient uniquement liés à la mécompréhension des diagnostics opposables. Une vente se sécurise bien avant la signature du contrat, dès la mise en vente et la rédaction de l’annonce. Les groupes d’entraide sur les réseaux regorgent de témoignages allant dans ce sens. Ce n’est pas une mauvaise idée en soi d’impliquer davantage le diagnostiqueur mais je pense que c’est loin d’être suffisant.

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    • Cécile, le moteur de Quotidiag 15 mars 2023 - 19h25

      Nous avons écrit que cela pourrait réduire les contentieux. Ce ne serait pas la solution miracle non plus. Vous avez raison à propos de l’importance de sécuriser la la vente avant la signature du contrat. C’est d’ailleurs un sujet important que nous avons prévu de traiter prochainement.

      Répondre
      • I
        Irène - Entre2portes 16 mars 2023 - 9h46

        Merci pour votre réponse.
        Le sujet que vous prévoyez de traiter est très intéressant et surtout, très important.
        N’hésitez pas à me contacter, je serais heureuse de pouvoir y contribuer.

        Répondre
  3. N
    Nicolas 15 mars 2023 - 20h42

    Quotidiag, cOnnaissez vous le service après vente des diagnostics. Contrairement à d’autres je réponds à chaque question des vendeurs ou futurs acquéreurs, après réalisation des diagnostics. Pour ma part, je travaille déjà assez longtemps sur mes rapports, et surtout pendant les visites (2h à 3h par mission).alors comment voulez vous que je participe aux actes qui généralement dure plus d’une heure par vente. Je trouve cette solution inappropriée. Il faut développer les sav dans les grosses structures de Diags, car bien souvent les Diagnostics sont réalisés et puis rien….aucune explication….

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    • Cécile, le moteur de Quotidiag 15 mars 2023 - 21h33

      Ce sujet nous a été proposé, via la rubrique « contact » de Quotidiag, par une diagnostiqueuse.

      Nous sommes informés du SAV. D’ailleurs, plusieurs diagnostiqueurs nous en ont parlé lors d’interviews dans ces pages, citons par exemple le témoignage de Valérie Turquet.

      En fait l’idée de départ relève surtout d’une constatation. En effet, dans le cadre de la signature de l’acte de vente d’un bâtiment, les personnes présentes n’ont pas d’expertise technique dans le domaine du bâtiment. Est-ce logique ? Si l’information passe essentiellement par des diagnostics, comme l’a souligné le ministère de la Justice, cela ne semble pas très cohérent.

      Le développement des SAV est néanmoins un moyen de renforcer l’information du vendeur et de l’acquéreur.

      Répondre
  4. X
    Xavier 16 mars 2023 - 8h45

    Notre métier est également du conseil, d’expliquer, d’informer… Mais cela début dès la prise de contact avec notre futur client  »le vendeur  », qui bien souvent nous appelle car il lui faut un DPE. Du moins c’est sa demande.
    Et là nous commençons, par l’interroger pour savoir si son besoin n’est pas plus important que ce qu’il pensait. Lui expliquer la réglementation et pour pour son bien, il est nécessaire de faire tel ou tel diagnostic et pas celui-ci.
    Pas plus tard qu’hier, j’ai même conseillé un potentiel client pour ne pas faire le DPE et par conséquent ne pas être dans la futur obligation de l’audit énergétique… car dans son cas tout cela n’avait pas de sens, c’était en plus le futur acquéreur qui m’appeler.
    C’était une très vieille maison, et l’idée est de garder les murs et de tout refaire, la maison est équipée d’une chaudière fioul qui n’a plus fonctionné depuis des lustres, il y a par ci par là 2 ou 3 convecteurs.
    Je lui ai conseillé de supprimer les convecteurs et si possible la chaudière… comme cela ils seront lui et le vendeur dispensés de dépenses inutiles. Autant dépenser l’argent dans une réel étude thermique.
    Le SAV c’est important, je réponds toujours ou rappelle rapidement si l’on m’a laissé un message biensur.
    Mais notre conseille est primordial tout au long de notre implication et ce dès le premier appel.
    Et comme je dis à chaque fois, à mes interlocuteurs:  »profitez en, les conseils sont gratuits avec moi ! »
    Cela m’a valu sur Google un avis d’une dame, juste pour mes conseils, je ne lui ai jamais rien vendu. Et ça m’a fait un grand plaisir.

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  5. S
    Stephane 21 mars 2023 - 10h38

    Quelle idée saugrenue ! l’acquéreur lors d’un compromis dispose de 14 jours pour lire les diags, se poser des questions, voire nous appeler s’il est besoin de préciser quelque chose.
    D’ailleurs peu d’appels signifie que la majeure partie se fout royalement de se qu’on écrit et l’autre gobe tout cru les explications données par les non sachants d’AI et notaires véreux, qui généralement poussent à croire que ce qui est indiqué n’est pas dangereux alors que les diags ne parlent que de ça.
    C’est une population de bobo bisounours totalement en dehors des réalités que d’autres ont bien compris qu’ils pouvaient tout se permettre avec eux, suivant la devise: qui ne tente rien n’a rien !

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Article rédigé par Cécile, le moteur de Quotidiag
Diplômée de philosophie, ex-bibliothécaire, prête-plume et rédactrice web, salariée et indépendante. Écrit quotidiennement des textes sur les diagnostics immobiliers depuis 2016.

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