Encourager l’ITE et la rénovation des logements loués

Deux décrets, parus ces dernières semaines, concernent les locataires, les propriétaires, bref les clients des diagnostiqueurs. Ces textes officiels n’entrent pas directement dans le champ de la veille réglementaire du diagnostic immobilier. Il peut néanmoins être utile de les connaître dans le cadre d’un DPE ou d’un audit énergétique. En effet, ces mesures servent à faciliter la rénovation énergétique performante des biens à usage d’habitation.

Empiéter sur la propriété du voisin pour rénover son bien

Le décret n°2022-92 a été pris en application de l’article L.113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation et créé par l’article 172 de la loi Climat et Résilience. L’objectif est d’autoriser le propriétaire d’un immeuble, situé en bordure de propriété à empiéter sur la propriété du voisin. Le droit de surplomb, associé au droit d’accès temporaire à l’immeuble voisin, est justifié par la nécessité de réaliser l’isolation thermique d’un bâtiment par l’extérieur (ITE).

Cette solution n’est proposée que si « aucune solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ». Le décret n°2022-510 relatif aux exceptions aux critères de la rénovation énergétique performante précise d’ailleurs, à l’art.R112-18 (d) « sous réserve du droit de surplomb pour une isolation thermique par l’extérieur ». Le propriétaire du fonds voisin ou le syndic peut s’y opposer, mais à condition de justifier son refus dans un délai de 6 mois à compter de la notification des travaux.

Travaux de rénovation aux frais du locataire

Depuis l’entrée en vigueur du décret n°2022-1026, le locataire peut réaliser des travaux de rénovation énergétique sans l’autorisation écrite du bailleur. Le régime d’autorisation tacite ne concernait auparavant que les travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou en perte d’autonomie. Désormais le régime dérogatoire est étendu aux travaux de rénovation énergétique effectués aux frais du locataire.

Le propriétaire a 2 mois pour répondre à la demande de travaux, transmise par lettre recommandée. Au-delà de ce délai, le locataire a l’accord tacite du bailleur. Ce dispositif s’applique pour les 6 postes de travaux prévus dans le cadre d’une rénovation performante (isolation, remplacement des menuiseries extérieures, installation d’un système de ventilation, etc.). Certains travaux en sont exclus, par exemple s’ils affectent les parties communes ou la structure du bâtiment.