EDD & plans, le monopole des géomètres-experts ?

Depuis plus de 20 ans, des diagnostiqueurs peuvent se former à la réalisation des états descriptifs de division (EDD) en copropriété. Pendant longtemps, ils réalisaient parfois les plans, aux côtés des géomètres topographes, des architectes et des géomètres-experts. Ces derniers ont toujours voulu imposer leur monopole sur ces missions. Depuis l’arrêt du 29 juin 2022 de la Cour de cassation, certains diagnostiqueurs s’estiment illégitimes pour rédiger des EDD. À tort ou à raison ?

MONOPOLE DES GÉOMÈTRES-EXPERTS ET RÉGLEMENTATION

La loi n°46-942 du 7 mai 1946, instituant l’Ordre des géomètres experts, régit cette profession. Les géomètres-experts disposent d’un monopole légal sur les prestations listées au 1° de l’article 1. Ce sont les études et travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers. À ce titre, le géomètre-expert réalise des plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens, des plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière. Il doit être inscrit à l’Ordre des géomètres-experts (OGE).

Les géomètres-experts affirment que dans le cadre d’une copropriété, il leur revient de définir les limites entre les lots. Par conséquent, cette prestation relèverait de leur monopole légal. « Le notaire en charge du règlement de copropriété ne peut donc annexer à la minute de l’acte un plan établi par un autre professionnel », affirme le Conseil supérieur de l’OGE à Paris. Il ajoute : « un plan fourni par un autre professionnel n’a aucune valeur juridique. » Cette revendication s’appuie sur le principe de La Rochelle.

EDD ET PRINCIPE DE LA ROCHELLE

Daniel Labetoulle est l’auteur du principe de La Rochelle, énoncé lors du discours de clôture du 41e congrès de la profession de géomètre-expert en 2012. Le commissaire du gouvernement a déclaré : « L’établissement, et a fortiori la modification, d’un état descriptif de division d’une copropriété, dès lors que celui-ci est accompagné d’un plan dressé au vu de mesures précises, relève de la compétence exclusive du géomètre-expert. »

Cependant, cette affirmation n’a pas de valeur normative. De plus, la lecture du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour l’application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 permet d’en douter. En effet, dans l’article 71-3, par exemple, l’identification de la fraction de lot est « déterminé par la description de sa situation dans l’immeuble ou par référence à un plan ou croquis ». D’une part, il n’y a aucune obligation d’annexer un plan. La description avec des mots, littérale, suffit, même si le plan aide à visualiser. D’autre part, un croquis peut remplacer ce plan.

L’AVIS DE L’AUTORITÉ DE LA CONCURRENCE (2018)

En mars 2017, la Chambre syndicale nationale des géomètres-topographes (CSNGT) a saisi l’Autorité de la concurrence (ADLC). L’objectif était d’établir le champ du monopole des géomètres-experts, source récurrente de contentieux. Dans son avis n°18-A-02 du 28 février 2018 relatif à la profession de géomètre-expert, l’Autorité écrit notamment, à la page 27 :

« Les modalités d’établissement de l’état descriptif de division de copropriété laissent aux propriétaires et copropriétaires une assez grande liberté dans le choix de la forme de l’état descriptif de division, état qui a pour objet de décrire et non de délimiter les biens fonciers. Il n’existe aucun texte réglementaire ou législatif imposant de recourir aux services des géomètres (experts ou topographes) pour réaliser les plans ou documents topographiques qui pourraient être annexés à cet état descriptif… »

D’ailleurs, elle propose de l’inscrire explicitement dans la loi. On y lirait que les plans et esquisses annexés aux EDD n’entrent pas dans le champ du monopole des géomètres-experts. Elle invite ainsi le Gouvernement à clarifier la situation. Nous attendons toujours ces clarifications. Entre-temps, il y a eu le célèbre arrêt de la Cour de cassation.

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION (2022)

L’arrêt de la Cour de cassation du 29 juin 2022, 20-18.136 a relancé le combat des géomètres-experts. En réalité, cette affaire ne consacre pas le principe de La Rochelle. Elle porte sur les plans annexés aux documents d’une copropriété horizontale et non sur les EDD. Néanmoins, une demande rejetée par le tribunal, puis par la Cour d’appel de Chambéry, a été accueillie favorablement par la Cour de cassation. Elle consiste à dire qu’un plan foncier annexé à un EDD doit être réalisé par un géomètre-expert pour être opposable.

La décision, évidemment saluée par l’OGE, a surpris et inquiété de nombreux professionnels, dont les diagnostiqueurs et les géomètres topographes. Par le passé, ces derniers ont réalisé moult plans en copropriété. La CSNGT a alors recueilli plusieurs avis du CRIDON (Centre de recherches, d’information et de documentation Notariales). Elle nous les a communiqués. Ils s’accordent globalement à juger l’arrêt critiquable. Néanmoins, ils en tiennent compte, car il en va de la responsabilité du notaire.

CRIDON, EDD ET DIAGNOSTIQUEURS

Le CRIDON Sud-Ouest (11 août 2022) recommande aux notaires de distinguer le plan d’identification du plan de délimitation. Il estime qu’il faut faire appel à un géomètre-expert si le plan délimite les droits fonciers des copropriétaires. Le CRIDON de Lyon (17 novembre 2022) partage cet avis. Le CRIDON de Paris (9 novembre 2022) critique la valeur en droit de l’arrêt. Mais puisqu’il existe, mieux vaut « recourir à un géomètre-expert pour établir les seuls plans annexés aux règlements de copropriété-état descriptif de division, étant rappelé que l’établissement de ces derniers ne relève pas du monopole des géomètres-experts. »

Bref, rien n’empêche les diagnostiqueurs, les géomètres topographes et autres professionnels formés d’établir des états descriptifs de division en copropriété. Par ailleurs, pour éviter d’être sous le coup de l’arrêt de la Cour de cassation, ils peuvent réaliser un croquis de repérage au lieu d’un plan. De toute façon, c’est souvent nécessaire. En effet, il y a 10 millions de logements en copropriété pour 1 106 cabinets de géomètres-experts en France. Comment procéder aux mises à jour des actes (exigence de la loi ELAN) et faire aboutir les ventes en ne comptant que sur eux ?

TANTIÈMES, LOI CARREZ, ET GÉOMÈTRES-EXPERTS

Diagnostiqueurs, vous pouvez élargir vos missions à la rédaction des EDD, sous condition de formation et d’assurance. Dans certains secteurs géographiques, c’est un complément d’activité intéressant. En outre, rappelons qu’à ce jour, les géomètres-experts n’ont aucun monopole sur le calcul des tantièmes de copropriété, sur la loi Carrez, etc. La partie non foncière est ouverte à la libre concurrence.

Selon le secrétaire de la CSNGT, David Meyriat, « le seul domaine où le monopole des géomètres-experts est incontestable aujourd’hui, c’est la prestation accessoire de bornage contradictoire amiable qui permet aux propriétaires riverains de fixer les limites de leurs parcelles ». Quoi qu’il en soit, le prétendu monopole sur les EDD a tout d’une aberration juridique.

Contactée, l’ADLC a dit s’être de nouveau emparée du dossier. Espérons qu’elle rétablira la réalité réglementaire. Son avis pourrait également rassurer les diagnostiqueurs. Encore récemment, l’intégration d’un plan dans le rapport d’audit énergétique a suscité des craintes. Pourtant, ce plan ne fixe pas les limites du bien foncier. Il permet seulement de visualiser les travaux de rénovation au regard de l’état initial du bâtiment.

MISE À JOUR du 28/05/2024 : en complément de cet article, nous diffusons le communiqué de presse de l’OGE, actualisé au 28 mai 2024 : Le monopole des géomètres-experts en matière de copropriété confirmé par un arrêt de la Cour de cassation.