DPE vs audit : le choix des banques

Pour les banques, le DPE reste le document de référence, non pas parce qu’il est techniquement plus précis que l’audit, mais simplement parce qu’il est le seul à alimenter officiellement la base de l’ADEME. Entretien avec Jérôme Coulaud, directeur des solutions immobilières à la Caisse d’Épargne Rhône-Alpes.

Pourquoi le DPE est-il aujourd’hui plus important qu’un audit énergétique dans la lecture d’une banque ?

Le DPE reste notre point de référence officiel. Quand nous finançons un bien, nous regardons avant tout sa lettre énergétique, car c’est elle qui nous permet d’évaluer le risque associé au logement, mais aussi son impact carbone dans nos encours de crédit. Au niveau du groupe BPCE, nous sommes connectés aux bases de l’ADEME. C’est cette base qui nous permet d’estimer l’empreinte carbone de notre portefeuille immobilier. Si un bien est classé G dans la base ADEME, il reste comptabilisé comme tel tant qu’un nouveau DPE n’a pas été produit.

Que regardez-vous concrètement dans un DPE ?

Ce qui nous intéresse d’abord, c’est la lettre de départ, qui compte dans notre analyse du risque et dans la valorisation du bien financé. Et après la lettre d’arrivée, après travaux. Si un client améliore son logement mais ne produit pas de DPE de sortie, dans nos systèmes et dans les bases de l’État, le bien reste dans sa classe d’origine. Pour nous, il n’y a donc pas de changement visible.

L’audit énergétique apporte-t-il malgré tout une valeur supplémentaire ?

Oui, bien sûr, en théorie. L’audit est très utile parce qu’il permet de projeter les travaux, de chiffrer différents scénarios et d’orienter le client vers la bonne trajectoire de rénovation. C’est le document qui explique comment passer d’une lettre à une autre. Néanmoins depuis 2022 la méthode de calcul du DPE et de l’AUDIT est la même, 3CL-DPE 2021, ce qui change c’est le rendu : le détail des scénarios de travaux et la présentation des trajectoires. La différence est ténue pour un non spécialiste.

Alors pourquoi ne pas demander systématiquement un audit ?

L’audit a une limite majeure : il ne remonte pas dans la base ADEME. Autrement dit, il peut être utile pour préparer et piloter les travaux, mais il ne remplace pas le DPE dans notre lecture bancaire. Et il faut aussi tenir compte de la réalité du client. Un audit représente un coût supplémentaire, alors que l’emprunteur doit déjà financer son acquisition et souvent ses travaux. Nous ne sommes pas là pour lui imposer des frais additionnels sans raison. D’autant que certaines entreprises (que l’on peut qualifier d’ensemblier) se sont structurées pour essayer de prendre en charge une rénovation énergétique globale. Nous demandons donc systématiquement un DPE d’entrée. Et l’audit intervient lorsqu’il est obligatoire, notamment dans le cadre de la Loi Climat et Résilience. Ou lorsqu’il est nécessaire pour sécuriser un projet de rénovation important.

Peut-on dire que les banques privilégient le DPE au détriment de l’audit ?

Je ne dirais pas cela. L’audit est utile pour construire le projet de rénovation. Mais le document qui fait foi, celui qui nous permet de constater officiellement un progrès énergétique, c’est le DPE. Aujourd’hui, pour une banque, le DPE est devenu un outil à la fois énergétique, réglementaire et financier. L’audit éclaire la trajectoire, mais le DPE valide le résultat. Des réflexions autour de l’extraction des données de l’audit, en cas de réalisation de travaux conformément à ce qui a été préconisé, pour faire évoluer la base de classification de l’ADEME ont débuté dans le cadre du programme FIRENO+. Il faudrait savoir si elles sont suivies d’effet. Sinon ne faudrait-il pas imposer un DPE post travaux en cas de réalisation d’un audit dans  le cadre d’un ECOPTZ d’ampleur ?

Propos recueillis le 19 mai 2026