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À la demande d’un lecteur, nous allons tenter de clarifier un sujet qui divise les diagnostiqueurs, les agents immobiliers voire les propriétaires de logements. Il s’agit de la prise en compte des « dépendances aménagées avec salle d’eau, WC » dans la surface de référence du DPE. Entre surface habitable, locaux chauffés à usage principal d’occupation humaine et catégories de bâtiments exemptés de DPE, s’y retrouver n’est pas aisé.
Qu’est-ce qu’une dépendance ? CGI et CSP
Pour bien comprendre ce qu’est une dépendance aménagée, commençons par clarifier la notion de dépendance bâtie. D’après les articles 324 D à 324 F du code général des impôts (CGI), les dépendances bâties des maisons se définissent comme des « constructions accessoires au bâtiment principal, sans communication intérieure avec celui-ci ».
Dans les immeubles collectifs d’habitation, les dépendances sont les éléments situés hors du bâtiment dans lequel se trouve la partie principale ou ceux qui, bien que situés dans le même bâtiment que la partie principale à laquelle ils se rattachent, ne sont pas d’une seule tenue avec celle-ci. Par ailleurs, « les constructions accessoires isolées pour lesquelles il n’existe aucune partie principale de rattachement sur la même propriété sont considérées dans tous les cas comme des dépendances bâties ».
En revanche, selon l’article R.1331-14 du code de la santé publique (CSP), les dépendances sont les « parties d’un local d’habitation autres qu’une pièce de vie ou qu’une pièce de service, telles que terrasses, loggias, vérandas, volumes vitrés, balcons, remises, cagibis, espaces occupés par des chauffe-eaux et garages. » Entre autres remarques, dans un cas (CGI), il y a une notion de communication intérieure et dans l’autre (CSP) non.
Quant à la signification du mot aménagé, nous ne pouvons nous référer qu’à la définition générale. Aménager revient à arranger un lieu, un local ou ses éléments pour un usage précis. Gardons simplement à l’esprit la distinction entre « aménagé » et « aménageable », le diagnostiqueur ne s’intéressant qu’à la situation le jour de sa visite.
CSP, surface habitable et Surface de référence
Si les dépendances sont les parties d’un local d’habitation (CSP), nous pouvons en déduire implicitement que ces pièces touchent a minima la partie principale du logement. Dans ce cas, pour un logement avec WC. et chambre de bonne attenants, il y a une pièce de service (WC) et une pièce de vie (chambre). Ce ne sont donc pas des dépendances.
Au contraire, un WC et une chambre de services qui n’auraient pas de parois mitoyennes avec le logement seraient des dépendances. Or l’article R.156-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH), qui définit la surface habitable, exclut les dépendances. En effet, « il n’est pas tenu compte des […] et autres dépendances des logements »… On n’y lit pas d’exception pour les dépendances aménagées et/ou chauffées. La situation est différente pour la surface de référence (SREF).
Selon l’article 1 de l’arrêté du 25 mars 2024, il faut ajouter, à la surface habitable, « les surfaces des locaux chauffés pour l’usage principal d’occupation humaine, d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre ». Une dépendance exclue de la SHAB peut, sous ces conditions, intégrer la SREF. Reprenons l’exemple de notre chambre. Il faudrait la prendre en compte en SREF si elle est chauffée (« directement » selon le guide du CEREMA) avec une HSP suffisante. Peu importent sa mitoyenneté et son accès direct.
En effet, la définition de la SREF n’évoque pas la mitoyenneté ni l’accès direct entre le logement principal et la dépendance. Rappelons aussi qu’elle ne mentionne aucun critère de décence. Usage d’occupation humaine ne signifie pas logement décent. Passons maintenant aux dépendances « isolées ».
Dépendance mais bâtiment indépendant
Parmi les biens non soumis au DPE (article R.173-1 du CCH), il y a les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m². Prenons le cas où il y a un bâtiment aménagé, structurellement indépendant. C’est un logement de 50 m² de SDP ou plus avec WC et salle d’eau. Il n’appartient pas à l’unité d’habitation principale, il a son système de production d’ECS, etc. Un DPE individuel est possible.
Si sa surface de plancher est inférieure à 50 m², on n’en tient pas compte. Idem pour les autres critères d’exemption. Dans le cas où une dépendance aménagée sert de gîte, déclaré ou non, nous vous renvoyons à l’analyse du cabinet AVOX. Quoi qu’il en soit, la consultation de l’acte de propriété et de la qualification administrative du bien reste toujours utile.
Cas particuliers et millefeuille législatif
Nous ne pouvons pas aborder toutes les configurations existantes. De toute façon, il y a toujours des situations qui font douter. Chacun fait au mieux avec sa connaissance de la réglementation et son bon sens. L’important reste de pouvoir justifier l’inclusion ou non de tel local dans la surface de référence du DPE, sans hésiter à fournir des précisions en commentaire du rapport.
Nous espérons surtout vous avoir fourni suffisamment d’arguments pour nourrir votre réflexion et faciliter vos prises de décision. Par ailleurs, nous nous permettons un petit conseil cordial : pensez à tenir compte du temps nécessaire pour décrypter le millefeuille législatif (outre les risques juridiques) lorsque vous décidez du tarif du DPE…
Merci à Pascal Clerc pour sa relecture et ses remarques.
Merci Pascal et Cécile toujours au top.
Bonjour
très bon rappel pour la révision , car comme beaucoup tout le temps plongé dans les diags avec des mécanismes habituelles qui peuvent parfois amener au doute .
Pour très instructif.
Merci Pascal
Dans le cas d’une « annexe », « chambre isolée », « petite construction », « cabane de jardin aménagée »… J’ai l’impression que c’est au client de décider s’il souhaite le voir intégré à son DPE.
C’est une construction indépendante < 50m² : C'est PAS à prendre en compte.
C'est aussi une dépendance : C'est à prendre en compte.
Le client choisi de voir sa Sref augmentée et éventuellement sa note diminuée, ou l'inverse. Il suffit de justifier le choix dans le DPE.
Est-ce que je me trompe ?
Nous pensons que la notion de bâtiment « indépendant » pour l’exemption du DPE, renvoie à une indépendance d’ordre structurelle (pas de parois mitoyennes, etc.). La notion de dépendance renvoie à une construction « accessoire » au bâtiment principal.
Il peut donc y avoir une dépendance d’un bâtiment d’habitation qui est néanmoins un bâtiment indépendant au sens « constructif », c’est-à-dire qui ne fait pas partie de l’unité d’habitation. Une grange au fond du jardin peut être la dépendance d’une maison, tout en étant un bâtiment indépendant qui n’est pas soumis au DPE.
On ne prend en compte les dépendances, dans la surface de référence, que s’il s’agit d’un « local chauffé pour l’usage principal d’occupation humaine, d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre » et si ce n’est pas un bâtiment non soumis au DPE (<50 m², etc.).
Cela dit, comme en général, les gens ne sont pas d'accord, on en revient à notre conclusion : l'important est de justifier son choix en s'appuyant sur les textes de référence. Nous avons essayé de mettre ces textes de référence.
Bonjour,
expliquer comme ça cela parait si clair, merci !
l’idée de cet article est très interressante, mais … je n’ai rien compris !!! probablement rédigé par un juriste ! parfois les explications trop pompeuses tuent la pertinence d’un sujet qui est pourtant très intéressant. … dommage
Non, il n’a pas été rédigé par un juriste. Je regrette que contrairement à d’autres, si j’en crois les commentaires, vous ne l’ayez pas compris. Le principe était simplement de reprendre les définitions des termes importants (dépendance, surface habitable, surface de référence) dans les textes réglementaires, avec un exemple, pour savoir quelle décision prendre lors de la réalisation d’un DPE dans un bâtiment avec dépendance aménagée.
Bonjour,
je suis de l’avis de Pascal( message ci-dessus) au final il est dit tout et son contraire, et c’est a nous de prendre la responsabilité ,pas très claire cette histoire .
Merci encore et encore Cécile pour la clarté et la pertinence de vos articles.
Je vous suis depuis vos tout premiers écrits et je suis toujours aussi fan !!
Je vous avais déjà déclaré ma flamme lors d’un échange aux RDVI (en tout bien tout honneur évidemment 🙂
Vous contribuez à éclairer les âmes perdues dans les méandres des législations qui pullulent dans ce métier.
En tant que formateur, je vous jalouse un peu, car je n’ai pas su partager mon savoir et mes réflexions ailleurs qu’en salle de cours.
J’espère que vous continuerez encore et encore, dans votre dynamique altruiste.
Bravo 👏
Merci pour ce commentaire qui me va droit au cœur !
Je ferai tout mon possible pour être à la hauteur de ces attentes.