DPE erroné, surconsommation et prescription des actions

Il y a deux ans, nous avions publié l’article : Matériaux non certifiés, DPE erroné. En conclusion, nous écrivions « la prescription de l’action de la malheureuse acheteuse a sauvé les vendeurs, le diagnostiqueur et son assureur ». La Cour de cassation vient de casser et annuler partiellement cet arrêt, rendu par la cour d’appel de Montpellier le 11 janvier 2024.

Rappel du contexte du litige

En 2008, les vendeurs cèdent une maison classée en DPE C par un diagnostiqueur immobilier. Puis, l’acquéreuse constate une surconsommation électrique et des difficultés de chauffage. L’expertise judiciaire, déposée le 6 mars 2015, révèle un défaut d’isolation dû à des matériaux non certifiés. Le vice caché était antérieur à la vente.

L’acquéreuse engage deux actions, l’une contre les vendeurs (garantie des vices cachés), l’autre contre le diagnostiqueur et son assureur (responsabilité délictuelle pour DPE erroné). La cour d’appel de Montpellier déclare les deux actions prescrites. La victime se pourvoit alors en cassation. La Cour de cassation vient de rendre son arrêt.

Découverte du vice et prescription

La Cour de cassation rappelle que le délai de 2 ans (article 1648, alinéa 1^er du code civil) court à compter de la découverte du vice, c’est-à-dire lorsque l’acquéreur connaît à la fois le trouble et sa cause. La cour d’appel avait constaté que le vice (défaut d’isolation) n’avait été caractérisé qu’à l’issue de l’expertise judiciaire. Cependant, elle avait fait courir la prescription dès la première alerte d’EDF, en 2009.

Or la simple connaissance d’une surconsommation ne suffit pas à révéler la cause technique du vice. La cour d’appel a ainsi violé l’article 1648 du code civil. Par conséquent, la Cour de cassation renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Nîmes. En revanche, pour le diagnostiqueur auteur du DPE, l’article 2224 du code civil s’applique. D’une part, la prescription est quinquennale. D’autre part, son point de départ correspond au jour où la victime connaît ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.

Dès le 29 mai 2009, l’acquéreuse était informée d’une surconsommation d’énergie. Elle était donc en mesure de mener une action en responsabilité contre le diagnostiqueur à compter de cette date. Son action, engagée le 2 octobre 2014, était prescrite.

Prescription : diagnostiqueur vs vendeur

Résumons… Vis-à-vis du propriétaire vendeur, le point de départ de la prescription des vices cachés suppose la connaissance technique du désordre, pas seulement de ses effets. Vis-à-vis du diagnostiqueur, la prescription court dès que l’acquéreur a connaissance d’un écart manifeste entre le DPE et la réalité. Cette décision constitue une référence pour les contentieux liés aux diagnostics de performance énergétique erronés. Elle illustre également la distinction entre les régimes de prescription applicables dans ce contexte.

Cour de cassation, pourvoi n°24-12.714, 8 janvier 2026, 3^e chambre civile.