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Tout bâtiment collectif d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit fait l’objet d’un DPE collectif suivant un calendrier strict.
DPE collectif : le calendrier
- 1er janvier 2024 : pour les copropriétés comprenant plus de deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces
- 1er janvier 2025 : pour les copropriétés entre cinquante et deux cents lots
- 1er janvier 2026 : pour les copropriétés d’au plus cinquante lots
Bien que les règles soient en vigueur, l’application concrète et la rédaction demeurent encore vagues !
Quelques exemples de difficultés sur le terrain
En ce qui concerne les résidences individuelles et les habitations collectives, le cadre réglementaire est relativement précis.
Mais pour le DPE au niveau de l’immeuble, il reste encore des confusions ou omissions concernant certaines données d’entrée et méthodologies.
Exemples : Nous retrouvons dans certains DPE immeuble l’intégralité des masques alors que les masques lointains sont volontairement occultés pour le DPE immeuble.
Nous persistons à découvrir dans certains rapports des menuiseries dérivées des motifs repérés grâce à l’échantillonnage et, par extrapolation, celles provenant des parties communes, alors que les menuiseries issues des parties communes non chauffées sont exclues du DPE.
On note encore des incohérences et des fautes concernant la surface de référence du bâtiment, généralement incomplète, évaluée à la va-vite ou par extrapolation imprécise, voire incluant des zones incluses comme les espaces communs ou les locaux techniques alors qu’elle ne devrait pas.
Liste non exhaustive…
Attention à la méthode d’échantillonNage
Sur le terrain, c’est tout aussi complexe, en particulier pour les bâtiments dotés d’installations diverses. En dépit de la méthode d’échantillonnage, nous constatons que la détermination des caractéristiques d’équipements requiert une analyse plus approfondie car cela a une influence directe sur l’étiquette énergétique.
Une déduction hâtive basée sur un échantillonnage réduit, bien que réglementaire, peut mener à un diagnostic de performance énergétique inexact et par extension, à une classification énergétique erronée.
Autre cas de figure d’un échantillonnage à hauteur de 10 % dont le diagnostiqueur repère
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Bonjour,
Merci pour cet article qui précise bien les problématiques des diagnostiqueurs face aux enjeux.
On pourrait également évoquer la définition du périmètre d’un immeuble ( bâtiment, joint de dilatation, cage escalier, niveau, en bande…) qui n’est pas toujours évidente, quid également d’un immeuble de deux logements et du schéma du guide CEREMA imposant la réalisation d’un DPE MI pas si claire techniquement ( partie commue à intégrer?)
Un sujet pour un prochain article peut-être…
Sébastien
Effectivement Sébastien, pas simple de s’en sortir dans des textes peu explicites et amphigouriques !
Suivant le CCH (art. 111-1), un immeuble d’habitation collectif est :
Un bâtiment à usage principal d’habitation comprenant plus de deux logements, partiellement ou totalement superposés. En clair, les habitations doivent être séparées et desservies par des espaces communs construits (escaliers, paliers, couloirs, etc.).
On définit un bâtiment d’habitation collectif comme étant celui qui comprend au moins trois unités d’habitation (comme un rez-de-chaussée, un premier et un deuxième étage), desservis par un escalier commun et ayant une structure unique (toit, fondations, gros œuvre).
En revanche, deux maisons contiguës, même si elles sont superposées, sont considérées comme des habitations individuelles si chacune d’elles a une structure propre — même si elles ont un escalier extérieur commun, cela serait vu comme une construction individuelle groupée, non collective.
Concernant les bâtiments à usage mixte (lorsqu’un bâtiment combine logements et locaux professionnels), il faut que plus de 50 % de la surface de plancher soient affectés à l’habitation pour que le bâtiment soit considéré à usage d’habitation, une jurisprudence du Conseil d’État de mars 2017.
Des éclaircissements ont été sollicités auprès du législateur. La norme, actuellement en cours de rédaction, y fera explicitement référence, je pense.
Bonjour,
Merci pour l’article, juste une petite correction :
« En particulier concernant la règle des bâtiments de moins de 30 lots. La règlementation est vague, elle laisse à supposer que l’on doit visiter un logement de chaque type à chaque étage. »
-> Non, l’échantillonnage est clair : toutes les typos (T1, T2, …), des appartements qui donnent sur tous les PB et PH différents (à minima 2 donc), et au moins un en étage intermédiaire.
Le DPE collectif est effectivement très compliqué, on se retrouve à jongler entre les contraintes réglementaires, l’absence très régulières de documents du syndic, d’investissement des copros…