Dol et DPE de complaisance, propriétaire condamné

Non, le diagnostiqueur n’est pas le seul responsable d’un DPE de complaisance. La décision du Tribunal judiciaire de Soissons, le 6 novembre 2025, nous donne l’occasion de faire ce rappel aux propriétaires. Le fait qu’un diagnostic soit annexé à la vente ne suffit pas pour exonérer le vendeur de sa garantie des vices cachés. En l’occurrence, la vendeuse a voulu tromper l’acquéreur avec de fausses factures de travaux et un DPE falsifié.

Vente d’un logement, travaux et désordres

M. J. achète une maison. La vendeuse, Mme W. déclare, à l’acte, avoir réalisé certains travaux elle-même et produit une facture de la société S. pour le surplus. Après l’acquisition, l’acheteur fait face à des désordres : problèmes d’électricité, plomberie défaillante, infiltrations par la toiture…

Il contacte la société S. qui lui indique n’avoir jamais réalisé de travaux. Mme W. lui communique alors une facture similaire, produite par la société D. Cependant, son gérant n’a pas réalisé ces travaux non plus. C’est une escroquerie par usurpation de l’identité de l’entreprise.

Le notaire propose une résolution amiable de la vente. Puis, le service de protection juridique de M. J., après avoir fait réaliser une expertise, demande l’annulation amiable, sur le fondement de la garantie des vices cachés. Mme W. refuse et se voit assignée devant le Tribunal judiciaire de Soissons.

DPE de complaisance et vices cachés

Le DPE transmis lors de la transaction immobilière qualifiait, à tort, l’isolation de « très bonne ou moyenne ». Le diagnostiqueur mandaté par la vendeuse a cessé son activité deux jours après avoir réalisé ce diagnostic. En prime, il n’exerçait plus sous le nom commercial indiqué dans le rapport du DPE. Pour se défendre, Mme W. expose que :

• Le défendeur n’apporte pas la preuve de la fausseté du DPE.
• Le diagnostiqueur est l’unique responsable.
• Elle n’avait pas connaissance des vices puisque le DPE ne les révélait pas.

« S’il est vrai qu’un diagnostic erroné relève de la responsabilité de son auteur, et non du vendeur, l’ensemble de ces éléments mis en perspective permettent de considérer que Mme W. avait connaissance de l’état réel du bien et que d’une part, elle n’en n’a pas informé l’acquéreur et, d’autre part, elle a sollicité un diagnostic de complaisance », répond le tribunal.

Nullité de la vente pour dol et préjudices

En fournissant la facture de la société S., Mme W. a communiqué une fausse information à l’acquéreur. Puis, elle lui a transmis un faux (la facture de travaux de la société D., qui n’est jamais intervenue) et enfin, un DPE de complaisance.

D’ailleurs, l’entreprise de rénovation, mandatée par l’expert pour évaluer le coût des réparations, écrit que l’isolation du logement « est largement insuffisante, contrairement au certificat DPE de l’ancien propriétaire qui a dû être falsifié ». Bref, en tant que propriétaire du bien, Mme W. est l’auteur d’une manœuvre dolosive.

M. J. n’aurait jamais acquis le bien s’il avait eu connaissance de son état réel et du coût des réparations nécessaires, évalué à la somme de 77 995,35 €, soit 63,41 % du prix d’achat. Le dol a vicié son consentement, conclut le tribunal, qui prononce l’annulation du contrat de vente. En définitive, Mme W. paiera à M. J. la somme de 123 000 € en restitution du prix de vente, 27 928,18 € de dommages et intérêts, et 5000 € pour les dépens.

DPE de complaisance de Rouen à Soissons

Globalement, cette décision du Tribunal judiciaire de Soissons n’est pas aussi importante que celle de la cour d’appel de Rouen en novembre 2024. D’ailleurs, elle ne surprendra sans doute guère les professionnels. Cependant, elle constitue un avertissement pour tout propriétaire tenté d’établir des documents de complaisance (factures, DPE bidon ou autres diagnostics) pour tromper l’acquéreur sur l’état du bien immobilier.

Tribunal judiciaire de Soissons, RG n°24/00651, 6 novembre 2025.