Diagnostics et voyage dans le futur

Faut-il faire un DPE sur un logement en cours de rénovation ? Réaliser l’audit même si l’acheteur va démolir le bien ? Modifier l’une des données d’entrée ou la liste des diags à réaliser pour tenir compte des projets de l’acquéreur ? Ces questions se posent de temps en temps et face à certaines situations, il y a de quoi hésiter quant à la conduite à tenir.

Des diagnostics projetés dans le DDT ?

Le dossier de diagnostic technique (DDT) reflète l’état du bien immobilier le jour de la visite du diagnostiqueur. Tout ce qui importe est donc ce qui est en place au moment présent. Même si l’agent immobilier, le vendeur du logement ou l’acquéreur annonce :

• l’installation future d’un système de chauffage, de menuiseries performantes…
• la transformation imminente d’un local tertiaire en un appartement,
• l’aménagement ultérieur de combles en chambre chauffée,
• une prochaine mise en copropriété d’un immeuble en monopropriété avec des lots d’habitation à vendre ou à louer, etc.,

les diagnostics sont ceux obligatoires à l’instant T. Sinon, cela reviendrait à fournir des informations fictives aux futurs occupants. En effet, personne ne sait si le projet annoncé se concrétisera réellement ni, le cas échéant, s’il y aura un quelconque vice associé.

Bref, au risque de nous répéter, le diagnostiqueur ne croit que ce qu’il voit. Le seul diagnostic qui se base sur une simulation est le DPE projeté. Précisément, il n’intègre pas le DDT, il n’est pas transmis à l’ADEME et personne ne peut l’utiliser pour la vente ou la location du logement. Quant à l’audit, nous y reviendrons ensuite.

Diagnostics du logement en cours de rénovation

Le dilemme du « diagnostic de l’état futur du bien ou pas » surgit aussi souvent dans un bâtiment en cours de rénovation. Le logement est vendu en l’état, avant la fin des travaux, à cause d’une séparation, d’un décès ou encore du rachat d’une maison abandonnée. Parfois, la bâtisse est tellement inachevée que la réalisation d’un diagnostic immobilier paraît absurde. Son état invite plutôt à réaliser des repérages avant travaux ou démolition.

Néanmoins, le professionnel de la transaction immobilière réclame les diagnostics afin de répondre aux obligations réglementaires. Encore une fois, le technicien ne peut rien inventer. S’il manque une partie de l’enveloppe du bâtiment, par exemple, il n’y a pas de DPE. Il concerne tout « bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert », hors exceptions listées à l’article R.126-15 du CCH. En revanche, s’il y a un toit, des murs, etc., avec un système de chauffage, le DPE est obligatoire, même quand les équipements ne fonctionnent pas.

Dans ce genre de situation, pensez à mettre des commentaires dans le rapport pour vous couvrir. Puisque personne ne peut prédire comment sera exactement le bâtiment après sa rénovation, il convient de ne pas tromper l’acheteur. En cas de coup de cœur, il peut assez facilement faire abstraction de l’absence concrète de chauffage, d’eau chaude sanitaire…

Audit énergétique malgré une démolition ?

L’audit énergétique fournit des scénarios de travaux pour améliorer le DPE. Or la passoire thermique est vouée à la démolition après sa vente. Objectivement, la réalisation d’un audit dans un cadre réglementaire, aux frais du vendeur, paraît alors inutile. C’est pour cette raison que l’auditeur hésite à l’effectuer. Cependant, la réglementation ne prévoit pas d’exemption pour cause de démolition future. En attendant, la construction existe et c’est tout ce qui nous importe.

L’audit est donc obligatoire, quel que soit le projet de l’acquéreur (en général, dans ce contexte, c’est la mairie ou la métropole). Son donneur d’ordre est le vendeur et non l’acheteur. Néanmoins, il arrive que le notaire juge l’audit superflu. Dans ce cas, il en va de la responsabilité de l’office notarial. En revanche, tant que ce dernier ne s’y oppose pas, cet audit s’impose. En prime, le bien destiné à être démoli pourrait finalement être réhabilité. Cela s’est déjà produit par le passé.

Modifier l’audit selon le projet de l’acquéreur ?

Depuis le 1^er avril 2024, tous les audits énergétiques suivent le même modèle de rapport. Il y a un état initial, des scénarios de travaux, mais aussi un encadré « vos projets et la rénovation énergétique » sur une « page facultative ». Heureusement qu’elle est facultative, car pour un audit avant-vente, il aurait été impossible de faire autrement. En temps normal, le vendeur a pour seul projet de quitter le logement pour s’installer ailleurs.

Cependant, c’est parfois l’acquéreur qui, à réception de l’audit, demande des modifications. Il veut, par exemple, ajouter une pièce, aménager un comble, etc. Il aimerait savoir quelles répercussions cela aura sur la performance énergétique. Dans ce cas, le diagnostiqueur n’est pas censé modifier l’état initial, ni remplir l’encadré dédié aux projets. Il peut, en fonction des objectifs du client, faire un DPE projeté ou facturer un nouvel audit.

En effet, l’audit est au nom du propriétaire et il contient, idéalement, l’identifiant fiscal du logement. Lors d’un audit MaPrimeRénov’, ou dans le cas d’un logement locatif intermédiaire, la situation est différente. Selon le contexte et les travaux prévus, ces changements intègreront les scénarios de travaux ou la page facultative des projets. En revanche, avant la fin du chantier, les données d’entrée (surface de référence, équipements, classe énergétique initiale…) restent identiques.