Des conséquences d’un DPE de complaisance ?

L’existence d’un DPE de complaisance est difficile à prouver, mais les faits ci-dessous rendent cette hypothèse crédible. Le diagnostiqueur fautif a classé une passoire thermique en D. Quelques jours plus tôt, l’un de ses confrères l’avait classée G et l’agence immobilière le savait. Quant aux vendeurs, ils ont dissimulé des informations. Bref, ils ont tous contribué au préjudice subi par les acquéreurs de la maison. Ils seront condamnés in solidum.

D’un DPE D à un DPE G

M. A. et Mme U. achètent un immeuble d’habitation au début de l’été 2014. L’agence immobilière H. élabore le dossier utile à la vente. Le diagnostiqueur I. a réalisé tous les diagnostics obligatoires annexés à l’acte de vente à l’exception du DPE. Il y a un diagnostic de performance énergétique, mais il a été réalisé par un autre diagnostiqueur, M. B.

Ce DPE, établi avec la méthode sur factures, affiche une classe D. Les acquéreurs contestent ce résultat et sollicitent une expertise judiciaire. Selon l’expert, le bâtiment se classe dans la catégorie G, proche du F, avec la méthode 3CL. Il préconise des travaux qui, avec indexation selon le barème de la construction BT 01, s’élèvent à 61 000 €. Voyons maintenant la part de responsabilité de chaque protagoniste et les préjudices causés.

Pourquoi avoir écarté le diagnostiqueur I. ?

Le DPE du diagnostiqueur I. classait l’immeuble dans la catégorie G. Les vendeurs, M. K. et Mme C., ont choisi de l’écarter et de contacter un autre diagnostiqueur. Pourquoi ? Ils s’expliquent. En 2008, à l’acquisition, le bien était classé F. Puis, ils avaient fait des travaux d’isolation. Pour eux, le DPE en G était donc erroné. Sur les conseils de l’agence immobilière, ils ont alors décidé de faire un nouveau DPE.

« La proposition faite par le diagnostiqueur en G en mai 2014 pouvait légitimement interroger les propriétaires en ce qu’ils avaient effectué des travaux de rénovation de l’immeuble. Cette situation ne suffit pas à les exonérer de toute responsabilité au regard de l’écart important dans les catégories retenues soit trois niveaux différents, D, E, F, G. », répond la cour.

Ils auraient dû s’inquiéter face à ces informations contradictoires et les soumettre aux acquéreurs. « L’obligation d’annexer un seul diagnostic dans l’acte de vente ne dispense pas les vendeurs de celle de la loyauté. » Bien que profanes, ils ne peuvent pas se retrancher derrière l’intervention des professionnels (le diagnostiqueur B. et l’agence H.). « La défaillance énergétique majeure du bien, vice préalable à la vente, était grave et cachée aux acquéreurs ».

Pourquoi un DPE D au lieu de G ?

L’expert reproche au diagnostiqueur d’avoir réalisé un DPE sur factures au lieu d’utiliser la méthode 3CL. Lui et son assureur rétorquent : « un DPE réalisé sur la base des factures des précédents propriétaires est admis comme plus fiable qu’un DPE 3CL, à condition que les vendeurs soient transparents sur la manière dont ils occupent et chauffent le bien ».

En l’occurrence, ils ont omis de lui préciser que la composition familiale avait changé, passant de 6 à 2 personnes. Ils ne lui ont pas fourni toutes les factures, ni les précédents DPE. Les manœuvres frauduleuses des vendeurs expliqueraient l’erreur du diagnostiqueur. De plus, ce dernier défend les qualités de l’isolant posé en 2008, car « un isolant ne peut se résumer à sa résistance thermique ». Autant d’arguments balayés.

Le diagnostiqueur n’a pas respecté les dispositions légales et réglementaires. Outre l’absence de numéro ADEME et de transmission du DPE à l’Agence de la transition écologique, il s’est trompé dans l’utilisation de la méthode de calcul, sachant que le bâtiment avait été construit après le 1^er janvier 1948. De plus, sa description des lieux est très sommaire.

M. B. a « commis une faute dans l’exécution de la mission à l’origine d’un classement énergétique bien plus favorable que la réalité, constatée tant par les autres diagnostiqueurs que par l’expert judiciaire, qui a causé aux acquéreurs un préjudice quant à leur appréciation de la valeur du bien».

L’agence immobilière ne pouvait ignorer l’erreur

L’agence immobilière soutient qu’elle n’est pas impliquée dans la réalisation des diagnostics immobiliers. Elle s’est bornée à produire le DPE le plus récent, respectant ainsi ses obligations. Les acquéreurs affirment qu’une semaine avant la réalisation du DPE par M. B., l’annonce de vente affichait déjà une classe D, malgré l’existence d’un DPE G.

Ils n’en apportent pas la preuve. Cependant, « l’agence immobilière, professionnelle de la négociation, avait connaissance d’un premier diagnostic défavorable en G et ne pouvait ignorer, en l’absence de travaux le justifiant, l’impossibilité de modifier de trois niveaux le classement sans qu’il y ait une erreur du diagnostiqueur, soit de l’un, soit de l’autre », estime la cour.

Certes, elle n’était pas apte à évaluer la classe énergétique de la maison, mais elle connaît la qualité des biens immobiliers. Des classements aussi éloignés auraient dû la faire réagir. Cette situation « lui imposait d’attirer l’attention des propriétaires pour prévenir tout contentieux avec les acquéreurs ».

Perte de chance et autres préjudices

Le tribunal judiciaire retenait la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ou de renoncer à l’opération immobilière. Il avait condamné, in solidum, les vendeurs, l’agence immobilière et le diagnostiqueur à verser 25 000 € aux acquéreurs, outre les frais irrépétibles (2 500 €).

La cour d’appel de Rouen infirme le jugement. Elle les condamne à verser :

• 61 000 € à titre de dommages et intérêts ;
• 2 000 € au titre du préjudice moral ;
• 10 055, 65 € au titre du préjudice financier (intérêts, assurances…) ;
• 9 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

La somme de 61 000 € est versée dans la limite de 20 640 € pour le diagnostiqueur et son assureur (perte de chance correspondant à 12 % du prix de vente), 13 760 € (8 % du prix de vente de l’immeuble) pour l’agence immobilière. Les dépens s’établissent à raison de :

• 50 % pour M. B. et son assurance ;
• 30 % pour l’agence H. ;
• 20 % pour M. K. et Mme C.

Cour d’appel de Rouen, 1ère chambre civile, 28 août 2024, RG n°23/01268.