Et encore, il faut y appliquer des réserves. En effet si l’apport personnel demandé par les banques atteint désormais en moyenne 20% du coût de l’achat immobilier soit plus de 50 000€, seuls les riches ou du moins les ménages aisés peuvent encore envisager emprunter. Et encore ; puisque les banques prennent désormais en compte plusieurs nouveaux critères qui leur permettent de se prémunir d’un défaut de remboursement des emprunteurs. À ce train-là, on se demande qui va pouvoir encore acquérir quel logement ?
52 594 euros d’apport personnel minimum
C’est ce qu’indique le rapport du réseau de courtage Finance Conseil du 7 avril 2022, repris par MoneyVox qui constate que le montant moyen de l’apport personnel demandé aujourd’hui en France a augmenté de 78% en un an.
Alors que le montant moyen de l’apport personnel demandé au 1er trimestre 2021 était de 29 405 euros, il a plus que doublé en un an dans certaines régions. C’est notamment le cas de l’Ile-de-France où il est demandé en moyenne 130 000€ d’apport en moyenne par crédit et 75 000€ en région PACA pour un crédit moyen de 217 900€.
Il est bon de rappeler que le revenu moyen en France s’établit à un peu plus de 21 000€ et donc que le montant de l’apport personnel représente alors de 3,5 ans (en PACA) à 6 ans (en IDF) de salaire moyen qu’il aura fallu épargner.
La frilosité des banques
Les banques sont d’autant plus frileuses que la conjoncture est mauvaise. Conjoncture internationale mais aussi intérieure. Une telle inflation au niveau mondial à laquelle s’ajoutent des pénuries donc des hausses de tarif encore à venir font que les banques rechignent à prêter de l’argent.
Frileuses elles le sont d’autant plus que les banques n’hésitent plus à entrer dans leurs calculs la performance énergétique du bien immobilier souhaité. En effet, sachant qu’en cas de mauvaise classe de DPE du logement il faudra soit dépenser des sommes énormes pour le chauffer soit le rénover à coups de dizaines de milliers d’Euros les débiteurs seront forcément exsangues. Et puis comme le rendement locatif a été tué pour les passoires énergétiques bientôt interdites de location et étranglé par le plafonnement et l’encadrement des loyers, il n’est quasiment plus question de s’endetter pour louer.
À savoir : Certaines banques étudient également la distance et la desserte en moyens de transport collectifs entre le lieu de travail et le logement envisagé. En voiture thermique, le carburant est tellement onéreux que la dépense peut être conséquente mais il en est de même ou presque en voiture électrique ; de là des dépenses supplémentaires à prendre en compte dans la capacité de remboursement. Et puis, il y a la taxe foncière, la maintenance obligatoire de la PAC, et les assurances encore…
Lorsqu’elles prêtent encore aux ménages aisés pensant avoir l’apport personnel et les revenus pour pouvoir s’endetter, elles se heurtent au plafond du taux d’usure et au montant des assurances.
La peur des assureurs
Il ne faut pas oublier non plus que la plupart des banques sont aussi des compagnies d’assurance.
L’assurance décès pèse énormément dans le montant des mensualités d’un crédit immobilier. Il faut compter selon l’âge de l’emprunteur de 0.65% à 1,23% de coût d’assurance soit de 70€ à 130€ par mois environ pour un assuré en bonne santé et ne souscrivant pas à la garantie perte d’emploi.
Alors comme ces banques sont également des assureurs, elles savent que la sinistralité de l’immobilier est en forte hausse. Qu’entre les dommages à l’immobilier causés par le retrait-gonflement des sols lié aux sécheresses, les inondations, les incendies de forêt, la sismicité, le mérule et les termites, les assurances ont de plus en plus de dégâts à rembourser avec l’argent que leur succursale bancaire aurait pu prêter mais qu’elle ne prêtera dorénavant qu’aux riches ou presque riches….
Donc l’État avec nos impôts finance des terrains qui seront loués à des acheteurs de maisons, (OFL et Loi Lagleize), offre des primes d’accession et finance des prêts à taux zéro. Ainsi, comme pour les 47% des Français (source Les Echos) qui n’ont déjà plus les moyens d’acheter leur voiture, ils se tourneront aussi vers la LOA de leur logement par la location-accession. L’important est qu’ils soient (ou aient au moins l’illusion d’être) propriétaires de leur logement car la paix sociale est à ce prix.
Nota : Dans le cas de la dissociation entre foncier et bâti (Loi Lagleize), de nombreux flous ont été soulevés, et non, encore éclaircis, notamment quant à la revente de la construction , au non-paiement des loyers du terrain ou encore d’une transmission successorale. Il semblerait que comme pour le DPE 2022 et comme pour l’obligation d’audit énergétique, on décide d’abord et on réfléchira plus tard, ou pas…
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