Constat de conformité locative, un diagnostic décence ?

En 2023, les bailleurs et les locataires pourront demander un constat de conformité locative, réalisé par un commissaire de justice. Ce document, qui se base sur les rapports des diagnostics obligatoires, aura une valeur probante en cas de litige. D’une certaine manière, c’est l’équivalent du diagnostic décence du logement.

nouveau constat de conformité locative

Benoît Santoire, président de la CNCJ (Chambre nationale des commissaires de justice), a fait plusieurs annonces récemment. C’était dans le cadre du 1^er Congrès national des commissaires de justice à Paris. En effet, depuis le 1^er juillet 2022, les huissiers et les commissaires-priseurs judiciaires sont devenus des commissaires de justice.

Parmi les nouveautés, figure le constat Légalpreuve de conformité locative. Le propriétaire bailleur pourra demander sa réalisation pour :

• se prémunir d’une réclamation ou d’un litige,
• valoriser son bien immobilier,
• rassurer les futurs locataires.

Au contraire, le locataire l’utilisera pour faire constater les manquements du bailleur. Le document prouvera qu’à la signature du bail, le logement répond aux obligations de décence. Cet outil doit aussi permettre aux bailleurs de respecter les particularités locales : obtention d’un permis de louer, risque de termites ou de mérule, etc.

constat de conformité locative en 2 phases

Le constat sera dressé en deux phases. La première consiste à vérifier la performance énergétique (DPE), le diagnostic plomb, les diagnostics gaz et électricité, la surface habitable loi Boutin, l’état des risques et pollutions (ERP), etc., bref le dossier de diagnostic technique. Les critères de salubrité, de décence et de confort sont vérifiés.

La seconde phase vise à guider le bailleur. Le commissaire de justice lui indique les éléments à améliorer et préconise une mise en conformité si nécessaire. Il va « l’accompagner et l’orienter dans les méandres de la réglementation en vigueur ». On peut légitimement se demander si le commissaire de justice n’endosse pas ici le rôle du diagnostiqueur.

Du diagnostic décence au constat de conformité locative

S’il est probablement peu pratiqué, le diagnostic de décence n’en est pas moins proposé par certains diagnostiqueurs. C’est un contrôle de l’état du logement où l’opérateur vérifie :

• La surface de la pièce principale, la hauteur sous plafond ou le volume habitable,
• Les éléments qui garantissent la sécurité physique et la santé du locataire : clos et couvert, état de conservation des matériaux de construction, aération, etc.
• L’équipement et le confort : chauffage, cuisine, sanitaires, installation électrique…

Bref, le diagnostic décence se base sur le décret n°2022-120 du 30 janvier 2002, pris pour l’application de l’article 187 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU).  En outre, d’autres dispositifs existent déjà, par exemple la grille d’évaluation de la dégradation de l’habitat mise en place par l’Agence nationale de l’habitat (Anah). La CAF (Caisse d’allocations familiales) a également créé une grille d’auto-évaluation du logement décent, à faire signer par les locataires.

A priori, la principale différence tient à la valeur juridique du constat de conformité locative. Aucun magistrat ne pourra refuser ce document en cas de litige entre le bailleur et le locataire. La CNCJ espère proposer ce nouveau service au 1^er semestre 2023, le temps de former les commissaires de justice. Les tarifs pratiqués sont libres, mais Benoît Santoire estime que le constat coûtera 300 à 350 € l’heure d’intervention.