Les cohérentes incohérences de la défiscalisation immobilière

À force d’imaginer des décrets et arrêtés qui s’entrechoquent et se contredisent, la défiscalisation immobilière agonise. Il est vrai que si notre administration et notre gouvernement ont bien promis la simplification des textes, les promesses n’engagent que ceux qui y croient.

Une des dernières victimes en date de l’imbroglio législatif et règlementaire est une fois encore le logement. Qu’il soit neuf ou ancien, destiné aux étudiants, aux ménages ou aux anciens, le logement ouvre la porte à l’investissement défiscalisé en partie. Enfin, non, il entrebâillait une lucarne par laquelle le pigeon pouvait espérer défiscaliser : Denormandie, Pinel, Pinel Plus, EHPAD…n’ont plus la cote.

Le Denormandie est dans les choux

Non ce n’est pas une simple boutade sur M Julien Denormandie anciennement ministre chargé de la Ville et du Logement, désormais ministre de l’Agriculture, mais un constat que rapporte MoneyVox.

En effet selon cette source seulement seuls 245 ménages devraient demander à bénéficier cette année du dispositif Denormandie. 245 ménages, on est loin du compte du nombre de logements anciens à rénover énergétiquement. Car pour mémoire, ce dispositif doit (devait ?) permettre aux acquéreurs d’un logement ancien d’obtenir une réduction fiscale jusqu’à 21% du prix du bien et des travaux pour une durée de location de 6 à 12 ans avec des loyers plafonnés. Tout cela sous condition également que le montant des travaux d’amélioration de la performance énergétique représente au moins 25% du coût total de l’opération (frais de notaire inclus).

Mais, non seulement, ce dispositif n’était applicable que dans certaines villes apparemment peu attractives mais de surcroît le but à atteindre en performance énergétique est celui de la classe E. Or, d’ici 12 ans, soit en 2034 ces logements en classe E du DPE seront à leur tour déclarés ‘passoires thermiques’ et interdits à la location par la Loi Climat. Donc, à part ces 245 ménages, les autres se tournent vers le Pinel.

Le Pinel moins et le Pinel plus

Ben oui, s’il existe un Pinel Plus, il existe de fait un Pinel moins ou tout au moins un Pinel moyen.

Et c’est là le problème, le Pinel Plus tue le Pinel tout court, mais la RE2020 et le nouveau DPE ont à leur tour puni le Pinel Plus.

Pourquoi ? Parce que pour défiscaliser en Pinel Plus, il faut acquérir un bien immobilier neuf qui, s’il sera livré en 2024 devra obligatoirement être en classe A du DPE et s’il est livré en 2025 devra avoir été construit conformément à la RE2020.

Or, les surcoûts liés à l’application de la RE2020 ajoutés à ceux de la hausse du prix des matériaux et des énergies ainsi que la difficulté à obtenir des permis de construire et à faire bâtir dans les temps rendent tout bouclage dans les temps assez improbable.

Et puis, ensuite, si pour qu’un logement soit en classe A de performance énergétique n’est pas un problème, pour qu’il soit également en classe A de la classe climat, cela interdit dorénavant que le logement emploie du gaz pour le chauffage et/ou la production d’ECS. Donc plus qu’hasardeux.

les défiscalisations en EHPAD ont pris un coup de vieux

S’il n’y a qu’une chose à reprocher aux dispositifs de défiscalisation en EHPAD (LMP-LMNP ou Censi-Bouvard) c’est qu’ils défiscalisent en EHPAD.

On va imaginer que les scandales sur ces établissements du type ORPEA ne sont pas en cause, mais avancer sur le problème de leur structure que soulève le BlogPatrimoine.

L’EHPAD est un établissement alors que les investisseurs financent des appartements dans un immeuble.

Du jour au lendemain, l’exploitant de l’établissement peut décider de quitter le bâtiment pour déplacer son activité ailleurs. Le plus souvent il s’agira pour lui de faire construire (et financer par des gogos) un nouveau bâtiment, ce qui lui reviendra moins cher que de rénover l’ancien. Pour les personnes qui auront ‘investi’ dans un logement de l’ancien bâtiment autrefois EHPAD, ils se retrouveront avec sur les bras un simple petit logement parfaitement invendable et dont le processus entamé de défiscalisation deviendra caduc (donc en partie remboursable) au déménagement de l’EHPAD.

Ne cherchez pas l’erreur, il n’y en pas. Car pour sembler financer le logement par la défiscalisation des investissements immobiliers, l’État a besoin de l’argent des particuliers. Et qui a de l’argent chez les particuliers ? Ceux qui paient beaucoup d’impôts.

Si tous les Français sont des veaux, comme le disait Charles de Gaulle, ils ont grandi depuis et sont bel et bien des vaches à lait.