Chiffrage Audit énergétique : réglementation, responsabilité

Quelles sont les obligations réglementaires des auditeurs énergétiques dans le cadre du chiffrage des travaux ? Les recommandations faites dans l’audit sont-elles opposables ? Quels sont les risques encourus, sachant qu’il y a d’importants écarts d’un devis à l’autre, pour des travaux similaires ? Comment estimer au plus juste les coûts des travaux induits ? On fait le point sur ce volet du rapport, qui inquiète fréquemment les diagnostiqueurs, surtout lorsqu’ils réalisent leurs premiers audits énergétiques.

Responsabilité du diagnostiqueur auditeur

L’audit énergétique est intégralement opposable. C’est l’une des grandes différences avec le DPE, qui n’est opposable que sur les données d’entrées. L’auditeur engage aussi sa responsabilité juridique, sur la cohérence des travaux par rapport au bâti, ainsi que sur les pathologies pouvant résulter des travaux proposés.

L’audit obligatoire des logements classés E, F et G, version 3CL, étant récent, il n’existe pas vraiment de jurisprudence. Les rares affaires en cours, surtout pour des audits non fournis ou pour des écarts d’étiquettes avec le DPE, en sont plutôt au stade de l’expertise. Cependant, beaucoup de professionnels craignent, au cours des prochaines années, les mises en cause basées sur le chiffrage des travaux.

Chiffrage dans l’audit et réglementation

L’arrêté du 4 mai 2022 et l’arrêté du 29 décembre 2023 encadrent le contenu de l’audit énergétique prévu par l’article L.126-28-1 du code de la construction et de l’habitation. L’auditeur doit notamment faire une « estimation du coût des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement et des travaux nécessaires, indissociablement liés à la bonne exécution ou à la bonne réalisation de ces travaux […] toutes taxes comprises »…

Ces coûts ne doivent pas être disproportionnés par rapport à la valeur vénale du bien. Au fait, la prise en compte de la valeur vénale a suscité de nombreuses questions au lancement de l’audit réglementaire. Désormais, on admet que l’auditeur n’est pas obligé de faire appel à un professionnel de l’immobilier. Il n’en tient compte que si le propriétaire dispose d’une attestation, basé sur un avis de valeur de moins d’un an, établi par un pro.

Propositions de travaux et NRU

La valeur vénale n’est pas la seule dérogation à l’objectif de rénovation performante. L’arrêté du 29 décembre 2023 oblige aussi les deux propositions de travaux de rénovation à « être compatibles avec les servitudes prévues par le code du patrimoine ». En effet, les règles locales d’urbanisme peuvent aussi empêcher la réalisation de certains travaux. Il faut donc tenir compte du PLU (plan local d’urbanisme).

La note de renseignement d’urbanisme (NRU) permet d’avoir accès à ces informations. D’autres documents peuvent jouer ce rôle, mais la NRU est parfois plus facile à obtenir. En tout cas, comme les règles d’urbanisme sont susceptibles de changer, il est prudent d’intégrer un commentaire dans l’audit. Vous prévenez ainsi l’acquéreur qu’à l’avenir, certains travaux peuvent être soumis à la validation de l’autorité compétente.

Postes de travaux et audit énergétique

Les travaux concernent les postes habituels dans ce contexte :

• isolation des murs, de la toiture, du plancher bas,
• menuiserie extérieure,
• chauffage et eau chaude sanitaire,
• ventilation mécanique contrôlée (VMC),
• travaux induits mentionnés à l’article D.319-17 du CCH (indissociablement liés aux travaux de rénovation)…

Cependant, l’arrêté de décembre 2023 a renforcé l’importance de la ventilation, notamment pour prévenir le risque de moisissures et de champignons, en particulier dans le bâti ancien. À ce propos, nous vous invitons à consulter le Guide des travaux d’amélioration de la performance énergétique du Cerema (mars 2025).

Quels sont les travaux induits ?

Les travaux induits constituent la partie souvent jugée la plus délicate et la plus risquée. Ce sont les travaux indispensables, préparatoires ou consécutifs aux travaux de rénovation proprement dits. Par exemple :

• démolition (doublage, plafond suspendu, tête d’appui de fenêtre…)
• dévoiement (réseaux en sous-sol…)
• retrait et pose d’équipements (plancher, volets, chaudière…)
• traitement des façades ou de charpente…

Le Guide des bonnes pratiques à destination des professionnels de la rénovation énergétique, de l’Anah, recense toutes les dépenses induites spécifiques à chaque poste de travaux. Il précise aussi quels sont ceux éligibles à des aides. Certains en sont exclus, comme les travaux et produits de désamiantage. D’ailleurs, dans l’audit, le désamiantage est préconisé le cas échéant, mais sans être chiffré.

Assurance RC Pro versus décennale

Comme son assurance est une RC Pro et non une décennale, l’auditeur n’est pas assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO). Idéalement, l’estimation du coût des travaux doit être la plus précise possible. Néanmoins, il convient de rester prudent. Si vous ne chiffrez pas la totalité des opérations, veillez à mettre des réserves, « hors maîtrise d’œuvre des travaux » par exemple, dans le rapport de l’audit. D’ailleurs, des courtiers en assurance obligent à faire figurer, dans les rapports, la mention suivante :

« Les montants des préconisations de travaux ne sont qu’indicatifs, et ne peuvent être considérés comme fiables ou précis, un tel chiffrage étant du ressort d’un bureau d’études, d’un maître d’œuvre ou d’une entreprise de travaux ».

En effet, un chiffrage n’est pas un devis et son montant dépend de la date de réalisation de l’audit. Heureusement, puisque ce rapport est valable 5 ans. Personne ne sait quand l’acquéreur fera des travaux (s’il en fait). En prime, les coûts varient selon la région et l’année.

Quelle méthode utiliser pour chiffrer les travaux ?

Les textes réglementaires n’encadrent pas la manière d’estimer les travaux. Chacun est libre d’utiliser la méthode qui lui convient. En revanche, l’absence d’indication de la source ou des sources du coût des travaux débouche sur une note éliminatoire dans la grille de notation des rapports d’audit énergétique. En fait, l’auditeur peut, au choix :

• Estimer lui-même le coût des travaux.
• Utiliser une base de données déjà utilisée par les professionnels de la construction, comme Batiprix par exemple.

Pour faire cette estimation sans outil dédié, l’auditeur se base sur des devis de travaux. Certains estiment que c’est le meilleur moyen d’être au plus proche de la réalité. Cependant, l’utilisation d’une solution en ligne permet de gagner beaucoup de temps.

Comment choisir sa base de données de chiffrage ?

Pour bien choisir une base de données dédiée au chiffrage des travaux, il y a plusieurs critères à prendre en compte outre celui, évident, du tarif par rapport au service rendu.

• Le rythme d’actualisation des prix.
• La complétude de la base de données.
• L’intuitivité ou du moins la facilité d’utilisation.
• La neutralité vis-à-vis des fabricants (l’auditeur a une obligation d’impartialité).
• La présence, la clarté et la transparence du guide d’utilisation.
• L’existence d’une assistance et d’un SAV.

Cet outil comporte toutefois une limite à connaître. Les montants indiqués peuvent être nationaux, or les prix varient selon la région, voire le département. Cependant, l’utilisateur peut habituellement faire des modifications ou appliquer des coefficients, selon la zone d’intervention et le chantier.

En général, il est préférable d’être plutôt dans la fourchette haute pour prévenir les éventuelles surprises durant le chantier. L’acquéreur est plus susceptible de se retourner contre l’auditeur si les travaux lui coûtent beaucoup plus cher que ceux estimés. Sachez aussi que certains éditeurs de logiciel d’audit ont une base de données partenaire.