Ce qui change en 2025 : certitudes, doutes et espoirs

L’année 2025 s’accompagne de changements majeurs pour les diagnostiqueurs et pour leurs clients. Cependant, l’instabilité politique et économique actuelle génère également des incertitudes. Voici une synthèse de ce qui vous attend au cours des douze prochains mois.

L’audit énergétique s’étend aux classes E

L’audit énergétique obligatoire, avant la vente d’un bien à usage d’habitation en monopropriété, s’étend aux logements classés E lors du DPE. Il doit aider les acquéreurs à gagner au moins deux classes énergétiques, puis à atteindre la classe A ou B. Cet audit peut toujours être utilisé pour obtenir une aide financière à la rénovation énergétique.

Ce qui peut encore changer. Des sénateurs souhaitent adapter l’audit et le DPE au bâti ancien, patrimonial notamment. Une proposition de loi a ainsi été déposée pour instaurer un audit énergétique et patrimonial. Elle empêcherait les diagnostiqueurs de réaliser cette mission.

DPE à refaire et seuil de décence énergétique

Le propriétaire, vendeur ou bailleur, doit refaire tout DPE réalisé avant le 1^er juillet 2021. Le 1^er janvier 2025 acte la fin de la période transitoire instaurée par l’article D.126-19 du CCH.

En application de la loi Climat Résilience, le niveau de performance énergétique minimal requis pour louer un logement décent évolue. Ce n’est plus le seuil de 450 kWh/m²/an instauré en janvier 2023. Maintenant, la lettre, sur l’étiquette du DPE, détermine la décence énergétique. En effet, le logement doit être classé de A à F pour être décent et mis en location. Cette disposition concernera la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, la Réunion et Mayotte à compter de janvier 2028.

Ce qui peut encore changer. D’une part, l’adaptation du calendrier, pour les logements en copropriété, est encore possible. La proposition de loi visant à prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et à sécuriser leur application en copropriété pourrait être examinée en janvier et inclure un mécanisme rétroactif.

D’autre part, un travail est en cours pour « simplifier » le DPE. Il s’agirait notamment de modifier le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité. Enfin, le député Lionel Causse propose de conserver la meilleure des étiquettes du DPE individuel (énergie ou carbone). De tels changement permettraient à des logements actuellement classés G de changer d’étiquette.

Annonces et état des risques

Tous les baux d’habitation nus ou meublés comportent la mention « niveau de performance du logement : [classe du diagnostic de performance énergétique] ». En effet, certaines des dispositions du décret n°2023-796 du 18 août 2023 viennent d’entrer en vigueur.

Dans le cadre de la vente ou de la location, une nouvelle information intègre l’état des risques et pollutions. Il s’agit des obligations légales de débroussaillement (OLD). Cette disposition permet de lutter contre le risque d’incendie dans les territoires qui y sont exposés.

Obligations des copropriétés

L’obligation de réaliser un DPE collectif s’étend aux copropriétés de 51 à 200 lots lorsque le permis de construire a été réalisé avant le 1^er janvier 2013. De plus, l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) concerne désormais toutes les copropriétés de plus de 15 ans, y compris les petites copros.

Ce qui peut encore changer. D’abord, des acteurs du logement proposent de tenir compte de ce DPE collectif à la vente ou à la location d’un logement individuel. Concrètement, la meilleure des deux notes serait conservée.

Ensuite, les copropriétés sont globalement en retard sur l’obligation de PPPT. Des mesures coercitives pourraient être instaurées, par exemple un refus d’octroyer des subventions en l’absence de PPPT, afin de les inciter à planifier les travaux.

Enfin, on attend toujours les textes d’application pour la loi Habitat dégradé, notamment le décret relatif au diagnostic structurel des immeubles.

DPE et meublés de tourisme

Le DPE est obligatoire pour les meublés de tourisme situés dans des communes imposant une autorisation de changement d’usage. Le logement loué en meublé de tourisme doit alors avoir une classe DPE située entre A et E jusqu’au 31 décembre 2033.

À compter du 1^er janvier 2034, tous les meublés de tourisme de France métropolitaine, anciens ou nouveaux, devront être classés entre A et D, sauf lorsqu’il s’agit de la résidence principale du loueur. S’il l’occupe 8 mois par an ou plus, il pourra continuer de la louer sur Airbnb sans avoir besoin d’un DPE.

Aides à la rénovation énergétique en 2025

Concernant MaPrimeRénov’, le système actuel est maintenu. Autrement dit, le DPE est facultatif pour les demandes d’aide aux travaux monogestes. L’audit énergétique reste nécessaire dans le cadre d’une rénovation d’ampleur avec parcours accompagné. L’Anah a publié son nouveau Guide Pas-à-pas.

Au niveau des certificats d’économies d’énergie (CEE), le Coup de pouce « Pilotage connecté du chauffage pièce par pièce » a été supprimé. Il devrait revenir dans une version sécurisée afin d’éviter les fraudes. Le Coup de pouce Rénovation globale d’un bâtiment résidentiel collectif (fiche BAR-TH-177) s’applique à certaines copropriétés en 2025.

En outre, de nouvelles versions de plusieurs fiches d’opérations standardisées sont entrées en vigueur le 1^er janvier 2025. Elles concernent l’isolation, les pompes à chaleur, etc. En général, les taux de contrôle augmentent pour de nombreuses fiches.

Pour les bailleurs sociaux, rappelons la publication du décret n°2024-1142. Il conditionne notamment l’exonération de TFPB et le taux réduit de TVA à la remise d’un audit énergétique avant travaux et d’un DPE à l’issue des travaux.

Enfin, un récent arrêté fixe les conditions de ressources pour bénéficier du prêt avance mutation ne portant pas intérêt en 2025. Le PAM à taux zéro s’adresse aux propriétaires qui occupent leur logement à titre de résidence principale. Les conditions de ressources pour l’éco-PTZ individuel ont également été définies par décret.

Ce qui peut encore changer. Il va nécessairement y avoir des changements dans le dispositif des CEE, afin de préparer la 6^e période en 2026. De plus, de nombreuses dispositions sont à l’étude pour renforcer la lutte contre les fraudes à MPR et aux CEE. Enfin, il faudra garder un œil sur la future banque de la rénovation et sur la proposition de loi portée par M. Delautrette.

TVA, chaudières et bouilloires thermiques

Le taux de TVA augmente (10 % au lieu de 5,5 %) en cas d’installation d’une chaudière à gaz. En revanche, le taux de 5,5 % s’applique toujours pour l’entretien et la réparation des chaudières THPE (très haute performance énergétique). Par ailleurs, les protections solaires extérieures et les brasseurs d’air bénéficient maintenant du taux réduit de TVA à 5,5%. Cette disposition contribue à l’amélioration du confort d’été dans les logements.

Ce qui peut encore changer. Un taux de 20 % pourrait être appliqué pour les chaudières gaz dans le courant de l’année 2025. En effet, c’est ce que prévoyait le projet de loi de finances pour 2025 avant la censure.

re2020 et secteur du bâtiment neuf

De nouvelles exigences de performance énergétique et environnementale s’appliquent aux bâtiments neufs et aux extensions de bâtiments. Par ailleurs, l’arrêté du 18 octobre 2024, qui simplifie les autorisations d’urbanisme, est maintenant en vigueur. Toujours dans le secteur du neuf, le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre dernier.

Ce qui peut encore changer. Mme Létard a été maintenue dans le gouvernement, même si elle a perdu son ministère de plein exercice. Avant la chute du Gouvernement Barnier, elle envisageait de prolonger de quelques mois le dispositif Pinel et d’étendre le PTZ à tout le territoire. Ces mesures pourraient revenir en 2025.

Métier de diagnostiqueur immobilier

Les organismes de certification contrôlent maintenant la transmission, à la plateforme SI-Amiante, des rapports annuels d’activité et de repérage. Les diagnostiqueurs certifiés amiante doivent donc veiller à respecter cette obligation réglementaire.

Le 30 avril 2025 signe la fin du régime dérogatoire pour les diagnostiqueurs auditeurs qui possèdent une attestation. Pour continuer à réaliser des audits, ils devront s’intégrer dans le cursus de formation et d’extension de certification DPE. En général, les opérateurs devront être attentifs aux nouvelles obligations de contrôles pour le DPE et l’audit.

Ce qui peut encore changer. Le décret n°2018-416 du 30 mai 2018, relatif aux conditions de qualification des auditeurs « historiques » sera revu au 1^er trimestre 2025. Des diagnostiqueurs espèrent qu’il facilitera l’accès à l’audit OPQIBI 1911. Par ailleurs, des associations travaillent sur la création d’un ordre des diagnostiqueurs.

Travaux normatifs en 2025

La publication de la norme pour le diagnostic PEMD est imminente. Le site de l’AFNOR l’annonce pour le 28 janvier 2025. Selon nos sources, elles pourrait avoir lieu avant cette date. Les travaux continuent pour d’autres normes AFNOR, notamment celles-ci :

• Traitement du radon dans les immeubles bâtis (NF X46-040 révisée) ;
• Plomb avant travaux (NF X46-035 révisée) ;
• DPE : le groupe de travail ambitionne de la publier au 1^er semestre 2026.