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Le diagnostiqueur peut-il offrir, à l’agent ou au mandataire immobilier, une carte cadeau ou un chèque cadeau en échange des diagnostics réalisés ? Non ! L’article L.271-6 du CCH, le décret anti-commissionnement, etc., l’interdisent. Pourtant, selon des témoignages de diagnostiqueurs, cette pratique perdurerait. Certains citent le réseau iad, ce qui nous a conduits à interroger son dirigeant. D’abord, faisons un point de situation.
Commissionnement : personne n’est gagnant
L’obligation d’indépendance et d’impartialité est l’une des exigences fondamentales du métier de diagnostiqueur. Pourtant, des cadeaux s’échangeraient contre des diagnostics obligatoires. La crise immobilière contribue peut-être à ces manquements, sans les excuser. En tout cas, nous identifions deux formes de rétribution, interdites par la réglementation :
- La carte cadeau à l’année : notamment pour tous les DPE réalisés ;
- Le chèque cadeau : à hauteur de 5 % ou 10 % selon le nombre de diagnostics faits.
Cela signifie que certains diagnostiqueurs en proposent et que des agents ou mandataires immobiliers acceptent d’en recevoir. Pourtant, tout le monde risque d’être lésé dans cette histoire : le diagnostiqueur sérieux, le prescripteur cupide, le consommateur et le fraudeur.
Diagnostiqueur consciencieux et victime
Pour le cabinet de diagnostics sérieux, il y a un problème de concurrence et un sentiment d’injustice. Il a l’impression que l’honnêteté ne paie pas. Alors que lui, il s’applique à respecter ses obligations professionnelles, il voit du travail lui échapper à cause des escrocs.
S’y ajoute parfois la peur des représailles en cas de dénonciation, surtout s’il est solo et dans une petite ville face à un gros concurrent. De toute façon, la DGCCRF ne peut pas être partout. Quand bien même, elle ne repère pas toujours les pots de vin. Avoir une éthique et être droit dans ses bottes, ça ne paie pas l’assurance, la certification, le matériel, etc.
Prescripteur cupide ou mal informé
Du côté des agents et mandataires immobiliers, il faut distinguer deux attitudes. Il y a ceux qui s’imaginent que cette pratique est tolérée. Pour résumer, si d’autres le font, c’est que c’est permis. Les pros qui agissent en connaissance de cause sont probablement moins nombreux. Cependant, le raisonnement est le même in fine.
Nous pourrions le résumer ainsi : qu’est-ce que je gagne à faire travailler tel diagnostiqueur plutôt que tel autre de mon secteur ? En somme, le prescripteur estime qu’il a droit à un « retour d’ascenseur ». Je rends service à mon diagnostiqueur, alors j’attends une réciprocité. Or, la bonne réalisation des diagnostics techniques lui rend déjà ce service.
Apporteurs d’affaires et partenariat
Étant donné l’importance des diagnostics dans une transaction et sachant que le pro de l’immobilier engage sa responsabilité, mieux vaut compter sur une personne intègre. En général, l’ODI qui a une déontologie veut faire son travail sérieusement. Il protège ainsi le propriétaire vendeur ou bailleur, l’acquéreur ou le locataire et le prescripteur. L’agent ou le mandataire y gagne donc un prestataire de confiance et une sécurité juridique.
Quant au fraudeur, l’adage « pas vu, pas pris » s’applique malheureusement, mais jusqu’à quand ? Le jour où la répression des fraudes, la justice ou un acquéreur lésé le rattraperont, il paiera le prix fort. D’ici là, avec les sommes qu’il engage pour rétribuer ses apporteurs d’affaires, la question de la rentabilité se pose aussi, comme le souligne le dirigeant du réseau IAD ci-dessous. De toute façon, tôt ou tard, c’est l’honnêteté qui paiera.
Diagnostics et mandataires iad : Olivier Descamps réagit
Propos recueillis par Laure.
Le Directeur Général d’iad a bien voulu nous donner son avis sur ces pratiques. Ce faisant, nous avons aussi abordé la question de la reprise du marché immobilier.
Des rumeurs circulent sur les réseaux sociaux quant à la distribution de chèques cadeaux par des diagnostiqueurs à des mandataires. Quelle est votre opinion sur cette pratique ?
Je ne suis pas au courant de telles pratiques au sein du réseau, mais je vais lancer un audit, rappeler les règles d’éthique aux 14.000 entrepreneurs : nous condamnons évidemment toute pratique de commissionnement avec les diagnostiqueurs. D’autant que nous n’avons pas souhaité avoir de réseau de diagnostiqueurs immobiliers propre à iad, comme ce peut être le cas chez certains confrères. Nous ne faisons appel qu’à des diagnostiqueurs indépendants, en totale impartialité.
Je m’étonne que de telles pratiques puissent encore exister, d’autant plus, et au-delà d’un point de vue éthique, que le coût d’un DDT n’est franchement pas élevé en regard de la somme de travail et de la responsabilité des diagnostiqueurs. Que certains diagnostiqueurs mettent en pratique ces commissionnements m’interroge.
Les seules rémunérations d’apporteurs d’affaires existantes chez iad sont légales, elles concernent principalement les courtiers ou les particuliers sur des biens en vente. Ces rémunérations reposent sur des accords nationaux (plus de 200) conclus exclusivement avec des courtiers apporteurs d’affaires, elles sont déclarées au siège.
Inflation, hausse des taux, crise économique, le secteur du logement a été durement touché ces derniers mois. Votre avis sur le marché de l’immobilier actuel ?
La reprise est amorcée sur l’ensemble du territoire. Aujourd’hui, chaque mandataire iad note en moyenne une hausse de 40 % de signatures de compromis de vente. La situation est actuellement comparable à celle d’il y a deux ans. On note aussi une nouvelle appétence pour le métier de mandataire immobilier, et une recrudescence de personnes souhaitant intégrer notre réseau. La baisse attractive des taux y est bien sûr pour beaucoup. Il semblerait que l’immobilier bashing de ces derniers mois se termine.
Le marché locatif reste particulièrement tendu. Selon vous, quelles sont les solutions ?
La relance du neuf est indispensable, et doit s’intégrer dans une vraie politique du logement. Des mesures doivent être prises pour aider les locataires actuels à devenir primo-accédants. L’extension du PTZ à l’ensemble du territoire est une bonne nouvelle qui peut aider à débloquer le marché locatif. Aujourd’hui, la situation est particulièrement compliquée pour les étudiants, de plus en plus nombreux à stopper leurs études faute de trouver un logement.
qu’il commence son audit dans le 27 ou les iAD sont habitués à réclamer des rétro-commission aux diagnostiqueurs
Pour moi le haut niveau appartient au réseau « immobilier humain ». Soit vous acceptez leur grille tarifaire soit vous êtes condamnés à ne pas travailler pour ce réseau.
Oui, c’est un problème que nous avons abordé dans l’article intitulé « Partenariat douteux et DPE à 49 € » publié le 23 février 2024.
IAD, c’est des indépendants, et ils se parrainent pour rejoindre le réseau, donc c’est des petites cellules indépendantes d’agents IAD.
J’ai bossé avec 3 ou 4 agents régulièrement sans jamais qu’il soit question de commissionnement. Une fois, il y a 2 ans, un nouveau de chez IAD débarque, me fait bosser deux fois, et ensuite réclame une contrepartie. Il avait l’air étonné que je lui dise que c’est illégal. Et bien entendu, il m’a dit qu’il allait voir ailleurs pour les diags parce que je ne voulait pas payer.
Arobiz, maintenant fait la même chose .
Si tu veux des clients, c’est 150€ pour 10 clients potentiels mais avec une loterie effectuée à 3 diagnostiqueurs !
Tous les 10 clients, Arobiz gagneraient 450€ ht …
Sur 10 clients , Arobiz ferait en sorte que 3 clients en moyenne soient pour toi, si tu fait un prix compétitif…
Donc pour un client potentiel, tu retire 60 € ttc, cadeau pour Arobiz et si le client de prends!
Business, business!
Votre remarque est hors-sujet, d’autant que rien n’interdit cette pratique pour les agences web. Chacune est libre de choisir la gratuité ou de faire payer ses services.
Mise à jour Je modifie mon commentaire initial après avoir demandé des explications aux équipes Arobiz. En réalité, ce choix est fondé sur une analyse et des retours clients et particuliers montrant que certaines demandes, distribuées à un nombre trop important de diagnostiqueurs, étaient vues plus de 25 fois. Elles participaient ainsi à la concurrence qui tire les prix vers le bas.
il y a vraiment un problème de sémantique.
Etre independant c’est « ne pas travailler pour … » donc tant que les diagnostiqueurs ne s’interdiront pas de travailler pour une agence immo, ils ne respecteront pas les règles d’impartialité , inéluctablement car peu importe les exigences des AI.
Ne serait ce que pour le principe de satisfaire le prescripteur, qui au moins inconsciemment, nous induit un réflexe de jugement de nos résultats dont la finalité dérange la bonne fluidité de la vente, entrainant une forme d’autocensure.
Je me souviens d’un ancien témoignage que j’ai donné sur ce sujet où j’expliquais que j’avais coupé les ponts de la soumission à ces AI et où on m’a répondu bonne chance pour l’avenir, bilan: effectivement aujourd’hui j’ai subi une baisse de 60% de mon CA (à mon avis, essentiellement parce qu’il y a maintenant un ODI par village de mon secteur dont au moins un guignol prêt à tout) mais mon autonomie m’a permis de travailler sereinement (surtout face aux certifs), d’appliquer des tarifs vivables, de retrouver un rythme de vie légèrement plus « normal” et d’être serein sur la qualité de mon travail face à la justice
Très marrant cet Olivier Descamps… Soit disant pas au courant…
Y’a pas si longtemps, j’ai eu une agent immo IAD au téléphone qui ma clairement dit qu’elle n’avait aucun intérêt à bosser avec moi si cela ne lui rapportait rien. Elle m’avait fait bosser une fois. Bah ce fut la dernière 🙂
Quand les diagnostiqueurs comprendront qu’il n’y ont aucun intérêt et que de toute façon, tôt ou tard, l’agent aura besoin de nos services, donc n’aura pas le choix que de laisser son client choisir, voire mieux, avoir un intérêt à lui expliquer l’intérêt d’un diag de qualité excluant les tarifs indigents qui ne sont pas à la hauteur du temps nécessaire à un travail sérieux.
Mais bon, là je rêve.
Pour ma part, je ne peux que constater ces faits.
Effectivement, même si les agents immobiliers ayant pignon sur rue ont majoritairement compris que le commissionnement était interdit, il n’en ai rien des mandataires indépendants, le réseau cité dans l’article en tête de gondole… J’ai connu bon nombres de mandataires indépendants qui demandaient systématiquement une rétribution sous peine d’aller voir ailleurs… Quand je leur expliquait que cela était interdit la réponse était toujours la même… : »Ah bon, je suis surpris ! Mes collègues du département d’a côté sont rémunérés par le diagnostiqueur pourtant… Je ne vois pas pourquoi je vous ferais travailler si je n’ai rien à y gagner ». Je refusais bien évidemment car je pouvais me permettre au vu de ma notoriété dans mon secteur… Mais pour les nouveaux qui s’installent, la tentation est grande..
Je ne suis pas David et ils ne sont pas goliath, quoique … Vouloir faire croire que nous pouvons changer quelque chose à cet état de fait est point l’instant illusoire…
Je vais plutôt investiguer pour ma part sur les répétitions des erreurs de mes « con »frères qui par manque de temps, rentabilité, marge, commettrons des erreurs et avec la multiplicité des contrôles des OC …. Tôt ou tard ça devrait payer …