en vous abonnant à Quotidiag
Rédigé par Maître Damien Jost, avocat au barreau de Paris, membre du cabinet Gerfaut et expert reconnu du contentieux lié au diagnostic immobilier.
Une récente décision apporte quelques précisions sur le rôle du mesureur Carrez (Cass. civ. 3e, 5 mars 2026 : n° 23-13.288).
Vente de deux lots précédée d’un mesurage.
Le diagnostiqueur a reçu quelques informations de son donneur d’ordre :
- les lots à mesurer portent les n° 10 et 11 ;
- la vente concerne principalement deux appartements, outre divers locaux séparés (chambre de service au dernier étage, etc.).
Le litige va concerner le lot n° 10 (dont le diagnostiqueur présumait – lorsqu’il est intervenu – qu’il se limite à l’appartement au 3e étage).
La surface d’environ 60 m² annoncée par lui va être rapidement démentie après la vente (par deux autres mesurages ramenant la surface autour de 52 m²).
Expertise judiciaire suivie d’un procès. Au cours de celui-ci, le diagnostiqueur va faire une trouvaille juridique : « notarialement » parlant, le lot n° 10 ne se limite pas à un appartement. En effet, selon l’acte de vente, auquel le diagnostiqueur eut (finalement) accès au cours du procès, le lot n° 10 inclut, outre l’appartement, la chambre de service du dernier étage et d’anciens sanitaires communs.
Aussi le diagnostiqueur explique-t-il au juge que c’est par « erreur » (sic) que son mesurage a rangé ces locaux séparés parmi les « surfaces exclues du mesurage », puisque le lot n° 10 se compose, juridiquement, d’un appartement mais aussi de divers locaux « détachés » (chambre de service, etc.).
Résultat : le lot n° 10 (qui est donc un « lot groupé », ce que le diagnostiqueur ignorait lors de son mesurage) voit sa surface revenir autour de 60 m². Le diagnostiqueur se croit donc sauvé (tandis que l’acquéreur voit son procès perdre – apparemment – toute son utilité).
Or le diagnostiqueur n’en est pas moins tenu d’assumer les conséquences de son erreur (ici, le juge a noté que celle-ci, bien qu’elle ne représente environ qu’1 m², a généré un préjudice financier pour l’acquéreur).
C’est la raison pour laquelle le mesureur a été finalement condamné à indemniser l’acquéreur (puisque son mesurage ne correspond pas exactement à la surface réelle du lot n° 10, étant rappelé que la « tolérance » légale de 5% ne concerne que les relations contractuelles vendeur/acquéreur).
Reste que l’on peut se demander pourquoi le notaire est demeuré en dehors du procès.
En effet, il appartenait d’abord à ce juriste de veiller à ce que le mesurage du lot n° 10 corresponde effectivement au lot tel que juridiquement défini dans la copropriété concernée (il aurait suffi de lire correctement le titre de propriété !).
Si cette analyse avait été menée, il est probable que le procès n’aurait pas pris naissance (et n’aurait pas obligé le diagnostiqueur à déclarer un sinistre), puisque ce n’est qu’en raison d’un delta substantiel supposé (presque 8 m²) que l’acquéreur a attaqué le vendeur, lequel s’est retourné contre le diagnostiqueur.
Le notaire est donc passé entre les gouttes. Il n’en demeure pas moins que la croyance erronée de l’acquéreur sur la consistance du lot n° 10 « ne relève pas de la responsabilité du diagnostiqueur » (CA Versailles, 12 janvier 2023 : 21/01971) :
Conseil pratique
Rappeler systématiquement que :
- le mesurage effectué par le diagnostiqueur ne consiste pas en une analyse juridique du (ou des) lot(s) concerné(s) par le mesurage (cf. Cass, 3e 18 sept. 2013 : n° 12-24.077 ; litige géré par le cabinet JOST) ;
- cette analyse juridique doit être confiée à un juriste professionnel.
Commentaires