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Bientôt un Diagnostic sols obligatoire avant vente ?

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La directive Santé des sols devrait obliger les vendeurs de terrains à fournir un certificat de santé des sols aux acquéreurs. La Commission européenne prévoit d’ailleurs « d’établir un système de certificats de santé des sols pour les transactions foncières ». En France, certains défendent déjà l’instauration d’un diagnostic sols pour le foncier agricole.

Pourquoi une directive sur la santé des sols ?

D’après la carte de l’Observatoire européen des sols (EUSO), 61 % des sols européens sont dans un état dégradé. Et encore, les chiffres sont à prendre avec précaution, car des données sont manquantes. La proportion de sols malsains en Europe serait de l’ordre de 70 %. Or l’objectif de l’Union européenne est d’obtenir 75 % de sols sains d’ici 2030. Les raisons sont sanitaires, environnementales et économiques.

L’accès à une eau de qualité, la sécurité alimentaire, la biodiversité, le réchauffement climatique, etc. dépendent de l’état des sols. En outre, une meilleure protection des sols pourrait générer jusqu’à 1 200 milliards d’euros d’avantages économiques à l’échelle mondiale (IPBES, 2018). Or, il n’existe aucun cadre législatif solide pour l’état des terres. Il faut donc créer une directive pour protéger les sols (Soil Health Law), comme il en existe déjà pour l’air (directive qualité de l’air) et l’eau (directive qualité de l’eau).

certificat des sols et transaction foncière

Le certificat de santé des sols, prévu par la Commission européenne, est transmis aux acquéreurs fonciers. Ce document les informe des caractéristiques et de la qualité des sols. En France, des démarches obligatoires sont déjà associées aux sites et sols pollués. Nous avons ainsi le diagnostic pollution des sols (SSP) et l’attestation ATTES, introduite par la loi Alur, garantissant la réalisation d’une étude de sol. Mais ces obligations ne s’appliquent qu’aux installations classées.

Le futur certificat de santé des sols s’adressera aussi aux particuliers. En outre, son contenu ne se bornerait pas à une mention (secteurs d’information sur les sols / SIS) dans l’État des risques et pollutions. Il contiendrait des informations plus précises, voire des préconisations de traitement des sols. La question d’instaurer un diagnostic sols à l’achat de certains bâtiments est aussi discutée.

Un diagnostic sols à la vente de fermes ?

La directrice de recherche à l’INRAE (Institut national de recherche pour l’agriculture, l’alimentation et l’environnement) Claire Chenu, citée par France Inter, souhaiterait imposer un diagnostic sol à la vente de fermes. « Un peu comme lorsqu’on achète une maison, on vérifie qu’elle n’est pas contaminée au plomb ni infestée de termites », selon le podcast.

Contactée, la Coordinatrice du programme européen sur la santé des sols nous le confirme. « Effectivement, je pense – et je ne suis pas la seule à le penser, loin de là – qu’il serait pertinent d’introduire un diagnostic sol lors de la cession de baux agricoles ou de la vente de foncier agricole. Cela permettrait à l’acquéreur de comprendre l’état des sols et au cédant de valoriser, le cas échéant, les efforts faits pour améliorer la santé des sols. »

Des litiges récents tendent à justifier la mise en place d’un tel diagnostic. En effet, ils sont loin de ne concerner que les transactions foncières. Des propriétaires, attirés par la vie à la campagne, découvrent que les sols sont pollués à la construction d’un bâtiment ou lors de travaux d’extension. Le préjudice subi est matériel et parfois corporel.

Écocide et autres litiges liés aux sols pollués

Le premier dossier d’écocide a été instruit en France, trois mois après l’instauration de ce délit par la loi Climat Résilience. En 2019, le couple d’acquéreurs d’une villa à Grézieu-la-Varenne avait découvert, dans son jardin, une nappe de trichloréthylène. En réalité, plusieurs logements avaient été construits sur ce sol pollué par une ancienne blanchisserie. L’affaire avait notamment entraîné la condamnation de deux notaires et d’un vendeur.

Récemment, le 12 avril 2023, la cour d’appel de Colmar a jugé qu’un terrain pollué était atteint d’un vice caché. « La jurisprudence précise qu’un défaut rédhibitoire peut affecter le sol. Ainsi, la pollution du sol constitue un vice caché s’il rend l’immeuble impropre à sa destination ». Les travaux, entrepris pour construire un immeuble, avaient révélé une pollution aux hydrocarbures. De telles situations vont se répéter, car les bases de données sur la pollution des sols sont récentes et inachevées.

Avènement tardif du projet de loi sur les sols

La première stratégie européenne pour protéger les sols date de 2006. Une précédente directive-cadre sur les sols avait failli voir le jour avant d’être retirée en avril 2014, après un projet de loi abandonné. Bref, en matière de santé des sols, l’exécutif européen s’enlise depuis longtemps. La future directive doit instaurer enfin une protection juridique des sols avec :

  • un dispositif de surveillance,
  • des mesures contraignantes,
  • des indicateurs mesurables harmonisés,
  • un cadre législatif solide.

Des États membres pourraient alors être poursuivis lorsque le sol est trop pollué. Le plan d’action pour la santé des sols sera dévoilé en juin 2023.

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3 Commentaires

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  1. B
    Bruno 23 mai 2023 - 14h12

    A force d’empiler les obligations, plus personne ne pourra vendre. Est ce bien raisonnable ?

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  2. L
    Ludovic 23 mai 2023 - 20h24

    Pour moi, c’est une suite logique, comment cultiver une terre polluée, ou dénuée de toute vie. Cela permettrait à terme de faire prendre conscience collectivement des enjeux pour nos enfants.

    Répondre
  3. P
    PAILLARD 24 mai 2023 - 8h41

    Très belle synthèse … !

    Répondre

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Article rédigé par Cécile, le moteur de Quotidiag
Diplômée de philosophie, ex-bibliothécaire, prête-plume et rédactrice web, salariée et indépendante. Écrit quotidiennement des textes sur les diagnostics immobiliers depuis 2016.

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