Bientôt un congé pour rénovation d’ampleur ?

Le bailleur pourrait donner congé au locataire afin de réaliser les travaux permettant de sortir le logement du statut de passoire thermique. C’est prévu par l’article 16 de la proposition de loi visant à conforter l’habitat, l’offre de logements et la construction (CHOC). Cependant, plusieurs amendements appellent à supprimer ou à modifier cette disposition.

Congé pour travaux d’économies d’énergie

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 liste les situations où le bailleur peut donner congé à son locataire. Il le justifie soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, par exemple lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations.

La proposition de loi CHOC modifie cet article. En effet, elle crée un nouveau motif de congé. Il se justifierait pas la réalisation de travaux « permettant d’atteindre le niveau de performance d’un logement décent […] et incompatibles avec le maintien du locataire dans les lieux ». Ainsi, le propriétaire d’une passoire thermique pourrait donner congé au locataire pour faire les travaux nécessaires à l’amélioration de l’étiquette du DPE.

Le texte prévoit aussi de punir la justification frauduleuse de ce congé. La sanction serait la même que pour tout congé justifié frauduleusement. L’article 25-8 de la loi précitée indique l’amende pénale applicable. Néanmoins, plusieurs groupes politiques réclament la modification ou la suppression de cet article. D’après eux, il pourrait augmenter les congés abusifs, sans garantie de rénovation énergétique.

Pourquoi supprimer le congé pour rénovation ?

Tel qu’il est rédigé, le texte ne garantit aucune justification de la bonne réalisation des travaux de rénovation. Le bailleur doit uniquement justifier du caractère réel et sérieux de sa décision. En revanche, il n’a pas à démontrer la réalité et l’ampleur des travaux. Or, d’abord, le locataire n’aura pas forcément les ressources pour faire valoir ses droits. De plus, il pourrait préférer éviter une procédure s’il retrouve un logement rapidement.

Ensuite, au cours des débats parlementaires, les députés ont déjà proposé d’exonérer les propriétaires de leurs obligations de rénovation énergétique lorsque les locataires s’y opposent. D’ailleurs, la proposition de loi visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements  le prévoit. Bref, il y a un risque d’affaiblissement des droits des locataires et de rénovation énergétique retardée.

Enfin, on constate déjà, dans les zones en forte tension locative, un contournement des travaux pour reprise afin de transformer un bien locatif en location meublée de courte durée. Dans le cadre des JOP 2024 à Paris, l’ADIL 75 constatait une augmentation des congés ne respectant pas les conditions de forme. Elle mettait aussi en évidence le lien entre le niveau de performance énergétique (DPE) du bien et l’utilisation du congé pour reprise.

Vers une modification du congé pour rénovation ?

Les groupes EST (écologistes, solidarité et territoires), CRCE-K (communiste, républicain, citoyen, écologiste – Kanaky) et SER (socialiste, écologiste et républicain) demandent donc la suppression de cet article. D’ailleurs, l’association Droit au logement appelle à un rassemblement contre la loi CHOC, aujourd’hui à Paris, notamment pour cette raison. L’article 16 reviendrait à « expulser les locataires de passoires thermiques au prétexte de faire des travaux de mise aux normes. »

D’autres sénateurs proposent de compléter l’article 16 pour sécuriser ce nouveau congé. Messieurs Delcros et Masset veulent ajouter les mots « sous réserve que le bailleur propose une solution de relogement adaptée, dans des conditions définies par décret ». Pour M. Grosvalet, « le logement ne peut être soumis à la location dans les six ans suivant la réalisation des travaux susmentionnés en tant que meublés de tourisme ».

Enfin, M. Maurey affirme que « dans un certain nombre de cas, il est impossible de satisfaire les prescriptions faites par les diagnostiqueurs ». Par conséquent, il propose de préciser qu’un propriétaire bailleur n’est pas soumis à l’interdiction de mise en location s’il a réalisé tous les travaux de rénovation techniquement et juridiquement possible, sous réserve d’en attester. Cela dit, l’article 20-1 de la loi de 1989 prévoit déjà des exceptions similaires.

Prochaines échéances de la proposition de loi CHOC

La discussion de la proposition de loi en séance publique commence cet après-midi. Elle se poursuivra les 14 et 20 janvier 2026. D’autres dispositions du texte font l’objet de critiques. Parmi elles, il y a les objectifs de rénovation performante, la question de la convergence entre les obligations des certificats d’économies d’énergie (CEE) et les rénovations soutenues par MaPrimeRénov’, l’augmentation des loyers du parc social après réhabilitation, les évolutions de la loi SRU et le durcissement de la loi anti-squat.