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Audit réglementaire vs incitatif, le vrai du faux

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La coexistence de plusieurs audits énergétiques est problématique, en particulier pour les propriétaires de logements énergivores. D’ailleurs, en septembre, nous proposions de renommer l’audit énergétique réglementaire pour éviter le risque de confusion avec l’audit incitatif. L’harmonisation entre l’audit réglementaire et l’audit incitatif ne sera pas effective avant plusieurs mois. N’attendons pas aussi longtemps pour récapituler le vrai du faux à partir des questions fréquemment posées.

Je dois réaliser un audit incitatif pour vendre ou louer

FAUX. L’audit énergétique à réaliser dépend de votre projet :

  • vendre une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété comportant plusieurs logements énergivores (DPE F ou G depuis avril 2023, puis E en 2025 et D en 2034),
  • ou réaliser des travaux de rénovation dans le logement dont vous êtes propriétaire.

Si vous vendez, l’audit réglementaire vous concerne. Pour rénover, avant de louer ou non, libre à vous de demander un audit incitatif. Le premier est obligatoire pour tout compromis de vente ou, à défaut, acte de vente signé à compter du 1er avril 2023, d’où le mot « réglementaire ». Le second est volontaire mais nécessaire pour bénéficier de certaines aides financières, donc « incitatif ».

L’audit incitatif peut remplacer l’audit réglementaire

FAUX. Vous ne pouvez pas transmettre un audit incitatif lors de la vente du logement. Le seul document obligatoire dans le dossier de diagnostic technique, c’est l’audit réglementaire. En revanche, votre audit incitatif peut vous permettre d’améliorer la performance énergétique du bien avant sa mise en vente. Si, après travaux, le logement n’est plus classé F ou G, vous n’aurez pas à fournir un audit réglementaire.

L’audit énergétique réglementaire doit respecter l’un des modèles d’audits définis officiellement. Sinon, il ne sera pas valable devant le notaire. Certaines entreprises réalisent un audit incitatif en faisant croire qu’il est réglementaire. D’autres proposent de transformer un audit incitatif en audit réglementaire. Ce sont des documents différents que vous ne pouvez pas intervertir.

L’audit réglementaire est financé par MaPrimeRénov’

FAUX. À l’heure où nous rédigeons cet article, le site Service-Public.fr indique, à propos de l’audit réglementaire : « le coût de l’audit énergétique peut être pris en charge par l’aide financière MaPrimeRénov’ sous certaines conditions ». Oui, mais uniquement s’il s’agit d’un audit incitatif. C’est du moins ce qu’un conseiller de l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat) nous a confirmé.

De deux choses l’une, soit il y a une erreur sur le site service-public ; soit l’audit réglementaire pourra ultérieurement être financé avec MaPrimeRénov’. Toujours est-il qu’à l’heure actuelle, l’aide à la rénovation énergétique est versée hors obligation réglementaire.

L’audit réglementaire ne permet pas d’obtenir MaPrimeRénov’

FAUX. L’audit réglementaire sert de justificatif pour obtenir MaPrimeRénov’ afin de financer des travaux dans le cadre d’une rénovation globale. Mais l’audit réglementaire n’ouvre pas droit à toutes les aides. Ainsi, à ce jour, l’acquéreur ne peut pas utiliser l’audit réglementaire pour bénéficier du coup de pouce « Rénovation performante d’une maison individuelle » prévu dans le dispositif des CEE (certificats d’économie d’énergie).*

Par ailleurs, pour bénéficier de la prime à la rénovation énergétique, les travaux prévus par l’acquéreur doivent correspondre à ceux recommandés par l’auditeur. Dans le cas contraire, l’acheteur devra refaire un audit énergétique incitatif.

L’audit énergétique est valable 5 ans

VRAI pour l’audit énergétique réglementaire, FAUX pour l’audit énergétique incitatif. L’audit incitatif a une durée de validité indéterminée. Il est par ailleurs réalisable dans tous les types de logements. En revanche, l’audit réglementaire, valable 5 ans et opposable, ne concerne que les logements individuels énergivores.

La méthode de calcul varie selon le type d’audit

VRAI et FAUX. Tous les audits réglementaires sont réalisés avec la méthode 3CL DPE 2021. Pour l’audit incitatif, différentes méthodes peuvent être utilisées. Les logiciels et les livrables varient en conséquence. Le gouvernement avait annoncé travailler sur l’harmonisation des méthodes et des contenus pendant l’année 2022. Finalement, tout cela devrait être harmonisé en 2024.

Les diagnostiqueurs réalisent tous les audits réglementaires

FAUX. En 2023, les diagnostiqueurs sont habilités à réaliser des audits réglementaires dans les maisons individuelles, à condition d’être certifiés DPE, d’avoir une attestation délivrée par l’organisme de certification (accomplissement d’une formation ou réalisation de trois audits énergétiques sur les deux dernières années ayant reçu une évaluation favorable), et l’assurance adéquate. La situation évoluera en 2024, après la publication du référentiel de compétences.

Le diagnostiqueur ne fait pas d’audit réglementaire si l’immeuble en monopropriété comporte plusieurs logements. Il ne peut pas non plus réaliser d’audit incitatif dans un seul logement. Ces missions sont réservées à d’autres professionnels (bureaux d’études qualifiés, sociétés d’architecture et architectes formés et inscrits à l’ordre, entreprises certifiées RGE offre globale…).

Le diagnostiqueur qui réalise le DPE gère toujours l’audit

FAUX. Le diagnostiqueur peut réaliser le DPE puis l’audit s’il justifie des compétences nécessaires. Ce n’est cependant pas obligatoire. Un diagnostiqueur certifié DPE peut ne pas être formé à la réalisation de l’audit énergétique réglementaire. Il a aussi le droit de refuser d’effectuer un audit réglementaire, tout en acceptant de réaliser le DPE du logement. Enfin, il peut s’appuyer sur les données du DPE réalisé par un confrère pour établir l’audit.

En revanche, il n’y a pas d’audit énergétique réglementaire sans réalisation préalable d’un DPE. Les biens non soumis au DPE ne sont donc pas concernés par l’audit réglementaire.

Pour trouver un diagnostiqueur habilité à réaliser l’audit énergétique réglementaire, consultez l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés, rubrique Audit énergétique.

Le propriétaire contribue à la fiabilité de l’audit

VRAI. C’est valable pour tous les audits, énergétiques ou réglementaires, comme d’ailleurs pour le DPE. L’auditeur a besoin de récolter un maximum d’informations. Pour l’audit réglementaire, vous pouvez accéder à une liste de documents à fournir en consultant la réponse à la question 10 des questions-réponses sur l’audit énergétique réglementaire.

Je risque d’être victime d’une arnaque

VRAI, hélas. Pour éviter les arnaques, pensez à contrôler :

  • les documents attestant des compétences de l’auditeur qui visite le bien,
  • la conformité du livrable par rapport aux modèles accessibles sur le site RT-RE Bâtiment
  • les bonnes pratiques, par exemple l’interdiction de sous-traiter tout ou partie de l’audit.

Enfin, l’auditeur a une obligation d’indépendance et d’impartialité, envers le propriétaire ou le mandataire. Par ailleurs, le logiciel utilisé pour l’audit réglementaire doit faire partie de la liste des logiciels évalués.

* Mise à jour au 1er juillet 2023 : L’arrêté du 27 juin 2023 permet à l’audit énergétique réglementaire de servir de justificatif pour certaines opérations CEE. Cela concerne la fiche BAR-TH-164 « Rénovation globale d’une maison individuelle (France métropolitaine) » et la fiche BAR-TH-145 « Rénovation globale d’un bâtiment résidentiel collectif (France métropolitaine) » hors copropriétés.

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15 Commentaires

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  1. P
    Pascal 13 avril 2023 - 20h34

    On pourrait rajouter aux derniers paragraphes le lien vers la page AD hoc de l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés du MTE, rubrique Audit énergétique

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  2. A
    Audreé 13 avril 2023 - 23h20

    Doit on faire un audit réglementaire pour un logement en copropriété

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    • Cécile, le moteur de Quotidiag 14 avril 2023 - 7h36

      Non, l’audit énergétique réglementaire en copropriété s’appliquait obligatoirement, hors transaction immobilière, jusqu’au 31 décembre 2016.
      On peut faire un audit énergétique pour un logement en copropriété, mais ce n’est pas un audit énergétique réglementaire utilisable dans le cadre d’une vente.
      En revanche, dans le cadre de la loi Climat Résilience, les copropriétés construites avant le 1er janvier 2013 vont être soumises au DPE collectif à compter du 1er janvier 2024.

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  3. D
    Despot 22 avril 2023 - 10h28

    il y a une affirmation qui, à mon avis est une erreur, ou tout du moins, est incomplète concernant l’audit incitatif. il a une valeur illimitée… comme le DPE : à savoir que tant que le bien ne subit pas de transformation, le programme de travaux et les gains sont justes.
    par contre, si l’audit incitatif est trop vieux, il ne peut pas être utilisé pour les dossiers d’aides ; à vérifier mais je suis pratiquement sûre à 100 %, la facture de l’audit incitatif ne doit pas dater de plus de 1 an à la date du dépôt de demande d’aide « rénovation globale » ou « différents bonus »
    donc audit incitatif a une valeur illimitée… mais ça dépend sur quels critères

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    • Cécile, le moteur de Quotidiag 22 avril 2023 - 11h23

      En effet, comme précisé dans l’arrêté du 17 novembre 2020 notamment, « la date de facturation de l’audit est antérieure d’au plus une année à la date de dépôt du dossier de demande de prime auprès de l’Agence ». Et bien entendu, s’il y a des travaux de rénovation importants dans le bien, cet audit ne correspond plus à au logement qui a été modifié. Merci pour ce complément d’information.

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  4. C
    Christine 22 avril 2023 - 10h37

    tous les audits réglementaires (maisons, bâtiments monopropriété) peuvent être réalisés par les bureaux d’études audits RGE et les architectes formées ; la maison individuelle aussi par les diagnostiqueurs certifiés.
    si vous introduisez un lien vers l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés, il serait logique de mettre le lien vers l’annuaire des auditeurs RGE FranceRénov

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    • Cécile, le moteur de Quotidiag 22 avril 2023 - 11h28

      Le lien a été introduit sur les conseils d’un commentateur de l’article (il n’y était pas lors de la publication) dans un contexte où l’information était appropriée (la réalisation de l’audit et du DPE par le diagnostiqueur). Nous ajouterons un lien vers l’annuaire des auditeurs RGE. Notez toutefois que l’un des premiers liens de l’article renvoie à la présentation du site service-public, laquelle inclut un lien vers l’annuaire des auditeurs RGE France Rénov.

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  5. C
    Christine 22 avril 2023 - 10h46

    les audits réglementaires sont réalisés après visite de l’auditeur (visite qu’il n’a pas le droit de sous-traiter), par un auditeur certifié (diagnostiqueur, auditeur RGE ou architecte formé), qui est assuré pour cette mission, sur un logiciel validé ; l’audit réglementaire sort automatiquement via le logiciel avec une trame prédéfinie par le ministère, il est déposé via le logiciel sur la plateforme de l’ADEME, subit un contrôle et revient avec un numéro d’authentification ; tout comme le DPE, un audit réglementaire conforme présente un numéro d’identification

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    • Cécile, le moteur de Quotidiag 22 avril 2023 - 11h32

      Effectivement et vous faites bien de le préciser.
      Au moment de la rédaction de cet article, la plateforme de l’ADEME n’était pas encore opérationnelle pour les audits. Elle se mettait en place et des bugs étaient signalés par les diagnostiqueurs.

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  6. J
    Jonathan 9 mai 2023 - 2h06

    Franchement on a du mal à s’y retrouver… un diagnostiqueur immo certifié ( non qualifié type RGE) peut il réaliser des audits règlementaire financé par ma prime renov ? Les audits réglementaires sont ils éligible à tout dossier de rénovation globale ? Merci pour votre aide

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    • Cécile, le moteur de Quotidiag 9 mai 2023 - 7h06

      Les audits réglementaires ne sont pas financés par MaPrimeRénov’. Seuls les audits incitatifs sont financés par MaPrimeRénov’. À ce jour, le diagnostiqueur immobilier certifié ne réalise que des audits réglementaires, donc non financés par MaPrimeRénov’. Il est seulement possible d’utiliser MaPrimeRénov’ pour financer certains travaux préconisés dans l’audit réglementaire (ou incitatif). Les audits réglementaires permettent justifier des exigences du forfait rénovation globale, du bonus sortie de passoire énergétique et du bonus BBC.

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  7. B
    BENJAMIN 12 juillet 2023 - 2h15

    Merci pour cet article informatif. Il est essentiel de distinguer clairement entre l’audit énergétique réglementaire et incitatif, car ils ne sont pas interchangeables. La possible confusion sur le site service-public.fr concernant le financement de MaPrimeRénov’ souligne l’importance d’une communication précise. En outre, il est crucial de vérifier les qualifications des diagnostiqueurs pour éviter toute arnaque possible. Ce genre d’article est très utile pour aider les propriétaires à comprendre ces nuances.

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  8. D
    David 19 septembre 2023 - 14h45

    Bonjour Cécile,
    Merci pour cet article, avez-vous pu lors de vos lectures vérifier si l’audit règlementaire devait être réalisé par un cabinet RGE Etudes?

    Merci par avance,

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    • Cécile, le moteur de Quotidiag 19 septembre 2023 - 20h33

      Bonjour David,
      Les textes de référence ne mentionnent pas les « RGE Etudes » pour l’audit réglementaire. Mais ils mentionnent les RGE offres globales et les entreprises RGE qualifiées pour l’audit, par exemple OPQIBI, référencées sur France Rénov. Il y a des qualifications RGE Etudes OPQIBI dans le domaine audit. Je pense que cela ne dépend pas seulement de la qualification « RGE Etudes », mais aussi du secteur d’activité. Après, vous savez déjà que les audits réglementaires ne doivent pas uniquement être réalisés par des RGE Etudes.
      Mais peut-être vouliez-vous parlez des audits incitatifs ou des audits réglementaires dans le tertiaire ? Dans ce cas là, c’est typiquement une prestation RGE Etudes à l’heure actuelle.

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Article rédigé par Cécile, le moteur de Quotidiag
Diplômée de philosophie, ex-bibliothécaire, prête-plume et rédactrice web, salariée et indépendante. Écrit quotidiennement des textes sur les diagnostics immobiliers depuis 2016.

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