Accompagner les petites copros vers un projet de travaux

L’ADEME publie un Guide d’accompagnement à destination des acteurs de terrain. Il doit les aider à « mettre en mouvement les petites copropriétés vers la rénovation et la transition écologique ». La mise en mouvement désigne l’accompagnement antérieur au vote d’un projet de travaux. Quant aux acteurs de terrain, ils sont multiples : collectivités, bailleurs, bureaux d’études, associations, opérateurs, etc. qui interviennent en copropriété.

Contenu du guide ADEME / ONPE

L’ONPE et l’ADEME ont mené une étude inscrite dans l’objectif n°4 de la feuille de route du Plan national de lutte contre la précarité énergétique. Il s’agit « d’œuvrer pour la mise en mouvement des petites copropriétés ». En résulte ce guide comportant 5 chapitres.

• Connaître les petites copropriétés en France.
• Comprendre comment analyser l’état d’une petite copropriété.
• S’inspirer de 9 initiatives d’accompagnement menées en France.
• Agir avec différentes pistes et préconisations.
• Aller plus loin en explorant de nouveaux leviers d’action.

C’est donc à la fois un état des lieux des petites copropriétés en France, un recueil d’expérience et une boîte à outils pour les acteurs de terrain.

Que faut-il savoir des petites copropriétés ?

Jusqu’à présent les dispositifs d’accompagnement à la rénovation énergétique ont ciblé des copropriétés de taille moyenne ou grande, dotées d’un chauffage collectif. Or les petites copropriétés représentent une part très importante du parc de copropriétés. Elles présentent aussi des caractéristiques spécifiques :

• beaucoup d’immeubles anciens (construits avant 1970) et énergivores ;
• une obligation d’immatriculation rarement respectée ;
• un syndic non professionnel (bénévole) voire aucun syndic ;
• un chauffage individuel ;
• moins de dépenses et d’équipements partagés, donc moins d’enjeux communs ;
• une méconnaissance des règles de la loi du 10 juillet 1965.

En soi, la taille de la copro n’est pas déterminante pour sa mise en mouvement. Un ensemble large de facteurs et de critères, qui interagissent et évoluent, aident à déterminer la fragilité de la copropriété et sa maturité pour engager des travaux de rénovation énergétique.

Comment analyser la fragilité de la copro ?

Pour comprendre ce qui entraîne la mise en mouvement d’une copropriété, il faut l’analyser à partir de 3 grands axes :

• individus (locataires, copropriétaires, occupants ou bailleurs) ;
• processus de gouvernance (dynamique collective ou non) ;
• bâti (l’immeuble ou le groupe d’immeubles et son état).

Pour chacun de ces axes, des indicateurs aident à décrire et à mesurer les problématiques. L’ADEME en énonce 11, sans prétendre à l’exhaustivité.

Concernant les individus (axe 1), il y a 2 indicateurs : le taux de propriétaires occupants et le degré de conscience d’être en copropriété. Il dépend notamment des informations que le propriétaire a reçues à l’achat, via l’agence immobilière, le notaire, etc.. C’est sa capacité à comprendre ce système juridique et économique complexe.

Pour l’axe 2, il y a 4 indicateurs : la présence d’impayés, le degré de confiance collective, le niveau d’organisation de la copropriété et l’écart à la norme. La norme renvoie ici à la réglementation du fonctionnement d’une copropriété. Chaque indicateur s’accompagne d’outils de mesure. Ainsi, dans l’axe 3, il y a 5 indicateurs et, notamment, ces outils :

• l’environnement: contexte urbain, contraintes architecturales… ;
• l’état du bâti : DPE collectif, grille d’évaluation de l’Anah… ;
• l’entretien du bâti : DTG, audit énergétique, etc. ;
• le nombre de lots d’habitation: état descriptif de division… ;
• l’importance des parties communes: EDD, registre national d’immatriculation…

L’ADEME met à disposition deux outils pour agréger les indicateurs. Le premier est un « radar », en notant les indicateurs de 0 à 3. Le second est une matrice où l’axe vertical décret l’état de la dynamique sociale de la copropriété et l’axe horizontal celui du bâti.

9 initiatives : quels enseignements ?

Le document revient sur 9 initiatives qui sont autant de sources d’inspiration. Il y a, entre autres, Impact copro, Compagnons Bâtisseurs, (Ré)anime ta copro, Mur Mur et Chèques DTG. Chacune d’entre elles est décrite avec un retour d’expérience : enseignements, points forts et bonnes pratiques, difficultés rencontrées.

Par exemple, le chèque DTG permet au syndicat de copropriétaires d’être aidé pour la réalisation d’un diagnostic technique global. Ce DTG inclut le DPE collectif et le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). Il repose sur un triangle d’acteurs complémentaires avec un interlocuteur unique. En revanche, l’initiative se heurte à un manque de moyens humains.

Quelles sont les pistes et préconisations ?

Les 9 initiatives débouchent sur un enseignement commun et central. D’abord, l’accompagnement dans la mise en œuvre de travaux doit « suivre une certaine progressivité pour atteindre un objectif de rénovation énergétique ». Ensuite, « l’information, le conseil, l’animation, la médiation, la formation, l’appui à la gouvernance, les diagnostics techniques sont autant de leviers à activer, consécutivement ou en parallèle ».

D’où des recommandations, d’abord aux collectivités qui jouent un rôle clé dans la mise en mouvement des petites copropriétés :

• fédérer les acteurs avec une logique partenariale ;
• veiller à une approche systémique et pluridisciplinaire.

Ensuite elles s’adressent à l’ensemble des acteurs partenaires des collectivités, professionnels ou associatifs. Ils doivent « aller vers » les petites copros pour les mettre en mouvement :

• repérer les copros, notamment celles qui ne sont pas immatriculées ;
• (re)créer des conditions de confiance;
• s’appuyer sur une demande de la copro pour initier un dialogue ;
• s’appuyer sur les syndics, professionnels comme bénévoles.

Enfin, quand les copropriétés sont prêtes à engager des travaux, il est impératif de leur proposer un accompagnement global avec des conseils et des soutiens financiers.

Quels leviers pour aller plus loin ?

Le groupe de travail ONPE a identifié, en compagnie « d’experts des copropriétés », d’autres pistes de réflexion. La première consiste à former et sensibiliser les citoyens, notamment les acquéreurs. La loi ALUR avait instauré une notice d’information sur les droits et obligations des copropriétaires à annexer à la promesse de vente. Mais aucun arrêté n’a été publié pour définir son contenu et la rendre effective.

La deuxième est de poursuivre les politiques publiques nationales d’amélioration de l’habitat. Parmi les recommandations, nous lisons « trouver des solutions pour fiabiliser les DPE : permettre que les calculs et donc les étiquettes soient fiables et garanties, en revoyant par exemple les conditions de formation et d’exercice du métier de diagnostiqueur ».

C’est toutefois loin d’être la seule dans cette section. Il faudrait également, entre autres, « d’améliorer l’articulation entre les aides publiques et la logique de programmation pluriannuelle de travaux promue à travers le diagnostic technique global (DTG) et le plan pluriannuel de travaux (PPT). »

La troisième piste serait de modifier certaines règles de fonctionnement des copropriétés. Permettre aux locataires de siéger au conseil syndical, par exemple, permettrait de les faire participer à la gouvernance de la copropriété.

Enfin, les auteurs invitent à expérimenter, avec les syndics professionnels, des modalités de gestion spécifique pour ces copropriétés. Les syndics professionnels délaissent les petites copropriétés, car c’est un segment peu rentable pour eux. Or les petites copropriétés gagneraient à bénéficier d’une offre de gestion professionnelle.

L’ADEME présentera ce guide en webinaire, le 01/10/2024 de 14h30 à 15h30.