Accès aux combles et vice caché

Le diagnostiqueur n’a pas été autorisé à visiter les combles perdus, les acquéreurs non plus. Or, après l’achat de l’immeuble, un sinistre se déclare, et révèle le mauvais état de la couverture et de la charpente. Pour les acquéreurs, il y a un vice caché préexistant à la vente immobilière, et un manquement au devoir de conseil de la part de l’agent immobilier.

Vente d’un bien, bail commercial, dégât des eaux

Le 14 novembre 2017, la SCI BP vend à la SCI W un immeuble comportant une partie à usage d’habitation et une partie à usage commercial. La SCI W signe, le même jour, un contrat de bail commercial avec la SNC S. La SARL ON, cabinet d’affaires et agent immobilier, sert d’intermédiaire dans les opérations de vente. En janvier 2018, après de fortes pluies, de l’eau s’infiltre par la toiture. Elle gagne tous les étages de l’immeuble, jusqu’aux locaux exploités par la société locataire.

Procès-verbal et expertise après sinistre

Le 10 janvier 2018, les acquéreurs font appel à un huissier de justice. Selon le procès-verbal, la toiture et les poutres de la charpente sont en très mauvais état. D’après les devis établis, la reprise de la charpente et la réfection de la couverture coûtent 27 449,72 € TTC.  L’expertise diligentée par l’assurance dégât des eaux de la SCI W confirme la gravité et l’urgence de la situation. Les acquéreurs soupçonnent alors l’existence d’un vice caché, démenti par la SCI BP. D’après elle, la toiture était très ancienne et il n’y a jamais eu de sinistre pendant les 6 années précédentes.

Témoignages et vice caché pour l’acquéreur

Cependant, les constats, les expertises et les témoignages mettent à mal la défense de la SCI BP. Un artisan maçon atteste ainsi être intervenu avant la vente pour effectuer une « réparation limitée sur la toiture ». En effet, il y avait eu au moins une inondation antérieure. « Il apparaît en outre que la venderesse n’a pas autorisé le diagnostiqueur à visiter les combles perdus, siège des désordres ». Le technicien a « sollicité en vain » l’autorisation d’y accéder. Les rapports d’expertise soulignent également l’absence d’accès aux combles perdus le jour de la vente.

À propos de l’exonÉration des vices cachés

Le vice affectant l’immeuble était donc bien caché pour l’acquéreur. L’acte de vente comporte une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés. Mais cette exonération ne peut pas s’appliquer si ces vices étaient connus des vendeurs. Or la venderesse connaissait manifestement le caractère fuyard de la toiture. C’est pour cette raison qu’elle a fait poser une plaque de zinc inadaptée en guise de réparation provisoire. Elle n’a pas fait de déclaration de sinistre à sa compagnie d’assurance, mais cela ne suffit pas à démontrer l’absence d’infiltrations d’eau dans l’immeuble.

Condamnation de la SCIP BP

Le vendeur a commis une faute personnelle en ne permettant pas au diagnostiqueur d’examiner les combles. Il a aussi commis une fraude vis-à-vis de l’agent immobilier et de l’acquéreur. Il a occulté les inondations antérieures et les a dissimulées. La SCI BP, condamnée aux entiers dépens d’appel, doit payer :

• 29 077,32 € TTC avec intérêts au légal, à la SCI W, pour les travaux de remise en état,
• 3 000 euros à la SNC S en réparation de son préjudice de jouissance,
• 3 000 euros aux SCI W et SNC S (article 700 du code de procédure civile).

Faute de l’agent immobilier

Le vice, caché, n’était pas apparent pour l’agent immobilier. Néanmoins, ce dernier aurait dû attirer l’attention de l’acquéreur sur :

• l’absence d’accès aux combles perdus,
• le refus de permettre au diagnostiqueur d’y accéder.

« Cela ressortait du diagnostic nécessairement porté à sa connaissance ». Le manquement de l’agent immobilier à son devoir de conseil constitue une perte de chance pour l’acquéreur. Sinon, la SCI W aurait pu faire réaliser des investigations complémentaires ou négocier le prix à la baisse pour inclure les travaux réalisés. La SARL ON est donc condamnée à verser 2 000 € de dommages intérêts.

Cour d’appel d’Agen, RG n°22/00113, 29 mars 2023.