2023, année charnière pour la filière

L’année 2023 s’annonce intense pour les particuliers, les diagnostiqueurs et les autres professionnels de l’immobilier. Les nombreux textes réglementaires publiés pendant les fêtes de fin d’année le confirment. Voici un récapitulatif des changements annoncés et des évolutions réglementaires envisagées.

Diags avant vente ou location en 2023

Depuis le 1^er janvier 2023, l’information des acquéreurs et des locataires (IAL) est renforcée. Désormais, l’état des risques, qui intègre les phénomènes de recul du trait de côte, est transmis dès la première visite. Un document d’information sur la pollution des sols doit être annexé au contrat. Les professionnels de l’immobilier devront mentionner l’ERP dans les annonces.

Le rapport du DPE indique maintenant la consommation en énergie finale rapportée à la surface habitable du logement. Quand cette consommation est supérieure à 450 kWh/m².an, la location est interdite en Métropole. Ce critère de décence énergétique s’applique aux baux signés à compter du 1^er janvier 2023. Le bailleur devra alors rénover le bien pour le louer.

Si ces travaux de rénovation ont une incidence significative sur la performance énergétique, le propriétaire doit établir un CIL. Le carnet d’information du logement, qui concerne aussi les constructions neuves, est remis à l’acquéreur. La réglementation n’oblige pas à inclure tous les diagnostics techniques. Cependant, certains CIL numériques les intègrent déjà.

À propos de diagnostics obligatoires, la norme NF P45-500 révisée du diagnostic gaz vient d’entrer en vigueur. Rien n’oblige le propriétaire à refaire un diagnostic s’il est valide. En revanche, les anciens DPE, réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, doivent être refaits. Dès le 1^er avril, tout vendeur d’une monopropriété classée F ou G devra faire réaliser un audit énergétique réglementaire.

Booster la rénovation énergétique en 2023

Le projet de plan pluriannuel de travaux concerne certains immeubles collectifs à destination partielle ou totale d’habitation. En 2023, le PPPT s’applique aux copropriétés de plus de 200 lots et de plus de 15 ans. Le PPT peut se baser sur DPE collectif réalisé à partir du 1^er juillet 2021 ou sur le DTG (diagnostic technique global).

Les aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov’, CEE, Eco-PTZ, PAR / Prêt avance rénovation…) sont renforcées. La révision des plafonds de l’Anah tient compte de l’inflation. L’enveloppe de MaPrimeRénov’ est relevée pour favoriser les rénovations performantes. Toutefois, les chaudières à gaz, même très performantes, sortent du dispositif.

Dès le 1^er avril 2023, dans le cadre d’une prestation d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO), l’audit énergétique réglementaire pourra être utilisé pour justifier des exigences des forfaits « rénovation globale », « sortie de passoire thermique » et « bâtiment basse consommation ».

Le recours à MonAccompagnateurRénov’ devient obligatoire pour bénéficier de MaPrimeRénov’Sérénité si le coût est supérieur à 5 000 € TTC. À compter de septembre 2023, l’obligation est étendue aux travaux de 2 gestes ou plus, bénéficiant de MaPrimeRénov’, dont le coût excède 5 000 €, quand la demande d’aide est supérieure à 10 000 €.

En 2023, les bailleurs pourront jouer la carte du déficit foncier pour se lancer dans la rénovation d’une passoire thermique. Il est possible de déduire jusqu’à 21 400 € de travaux de rénovation énergétique du revenu global, contre 10 700 € auparavant. Les plafonds de loyer du dispositif Loc’Avantage ont été augmentés à +3,6%. De plus, une « feuille de route propriétaires bailleurs » doit être mise en place ce mois-ci.

Prévention des risques et polluants en 2023

Les propriétaires d’ERP (établissements recevant du public) sont soumis à de nouvelles obligations relatives à la qualité de l’air intérieur (QAI). D’autres mesures concernent directement les collectivités : gestion des sites et sols pollués, ordonnance du 22 décembre relative à la qualité des eaux destinées à la consommation humaine, accès au fonds vert ou fond d’accélération de la transition écologique…

Le 1^er janvier 2023 marque le lancement de la filière REP (responsabilité élargie du producteur) créée par la loi AGEC. Mais elle ne s’applique qu’aux écocontributions et à la reprise gratuite des déchets triés. Le démarrage opérationnel a été reporté au printemps 2023. L’arrêté relatif au diagnostic PEMD devrait être publié prochainement.

Signalons enfin la réforme de l’indemnisation des catastrophes naturelles. Le décret n°2022-1737, paru au JO du 31 décembre 2022, modifie les modalités de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle. Pour les particuliers, les frais de relogement d’urgence sont intégrés à l’indemnisation.

Au niveau européen, la révision de la directive sur l’efficacité énergétique pourrait être approuvée cette année. La proposition de loi relative à l’amiante dans les bâtiments doit aussi voir le jour d’ici juin 2023.

Le métier de diagnostiqueur immobilier en 2023

La fiabilisation du DPE constitue un objectif majeur cette année. Hier, encore, une étude d’Hello Watt s’attaquait au DPE (71% des notes DPE seraient fausses). La feuille de route du ministère prévoit une journée de sensibilisation et des modifications réglementaires. Le chantier a débuté avec la diffusion de documents pour préparer et comprendre le DPE.

La DHUP travaille aussi à l’homogénéisation des audits énergétiques. MonAccompagnateurRénov’ pourra d’ailleurs se baser sur un audit RGE ou sur un audit réglementaire. Les attestations, délivrées aux diagnostiqueurs par les organismes de certification, ne seront valables que jusqu’au 31 décembre 2023. Il faudra attendre 2024 pour découvrir le référentiel de compétences.

Du côté des fédérations, la CDI FNAIM va annoncer la création de sa plateforme participative. Elle servira à recueillir l’avis des concernés sur la carte professionnelle D. Le député Lionel Causse, qui approuve la carte D, fera une proposition de loi au 1^er semestre 2023. Il souhaite réformer la formation des diagnostiqueurs.

SIDIANE, défendra l’instauration des diagnostics immobiliers périodiques (DIP). Par ailleurs, la CDI FNAIM et SIDIANE s’accordent sur l’intérêt de la certification d’entreprise, sans supprimer la certification de personne. Selon certains courtiers, il faut envisager une refonte de la certification pour détendre le marché de l’assurance des diagnostiqueurs. En effet, la quête de la RC PRO s’avère très compliquée.

L’activité des diagnostiqueurs dépend également du marché immobilier. Au 1^er janvier le taux d’usure est passé de 3,05 % à 3,57 %. La montée des taux pourrait favoriser les prêts, mais les banques tiennent compte du DPE. En outre, la FNAIM annonce une baisse des ventes d’environ 10% cette année.

La filière de l’immobilier est, par définition, un secteur en mutation. Cependant, l’année 2023 pourrait apporter des changements importants pour tous ses acteurs.